公設是雞肋？多少才合理？房市達人曝算法：不是越低越好

買房公設是在買什麼？現在民眾在選擇不動產物件上，都想找所謂的「低公設」或是舊公寓，希望實打實買到真正可以用得的房子，而不是花錢買公設，雖然普遍消費者認為「公設」是雞肋，食之無味棄之可惜，但買房子公設比真的越低越好嗎？

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「賣厝阿明」要帶大家從頭認識「公設」，到底「公設比」是在講什麼東西？到底如何計算？公設比高低差在哪？買房子公設比越低才算好嗎？合理範圍又該怎麼判斷？同時也要告訴大家「公設評估要點」，幫助大家都能買到自己心中的理想房。

▼一圖秒懂買房公設是在買什麼。（圖／賣厝阿明提供）

●公設比是什麼？

公設比屬於不動產業界常用的用語，是依據《公寓大廈管理條例》的共有部分來計算，在房屋所有權狀面積中，不算在房屋實際使用坪數所佔的比例。

簡言之，就是建商提供的公共設施給社區或全體住戶使用的空間，諸如：大廳、走道、樓梯間、游泳池、健身房等等都算在內，其中又以「使用對象」分為大公設及小公設2種類別。

→常見公設分類

大公設：由全體住戶共同使用及分攤的設施，像是大廳、水箱、受電室、蓄水池、樓梯間、管理員室、地下室（不含停車格）等。

小公設：由該層住戶使用並持分空間，像每層樓的通道、電梯間、門廳等。也就是指你買房的房屋所有權狀內，除了有你的私人空間外，同樣有包含這些公共設施的面積。

▼公設比指的是不算在房屋實際使用坪數所佔的比例。（示意圖／pixabay）

●如何計算公設比？

→公式

公設比：公共設施面積／建物總坪數面積 × 100％
建物總坪數面積：主建物＋附屬建物＋共有部分（扣除車位面積）

→範例

公設8坪、權狀坪數面積40坪，公設比20％

計算方式：8 ÷ 40 × 100％ = 20％，代表室內實際使用面積大約會落在32坪。

▼屋齡高、戶數多的物件，通常公設比較低。（示意圖／pixabay）

●公設比高低差在哪？

公設比低的建案儼然成為大家嚮往的標的物，但事實真的是如此嗎？合適的公共空間是可以讓你的生活環境更舒適，提升居住品質，如果是自己會使用到的公設，當然買到是很值得。但有時候低公設比的物件，並不全然是實際使用面積多。

舉例來說，像2011年以前申請的建照，雨遮部分是可以登記成附屬建物，但實際上你使用面積根本沒增加。

公設比變高有一部分，是因為民國94年建築技術法規修法，8樓以上的建築物要配有2支逃生梯，再加上雨遮部分不計坪不計價，導致公設比變高。

影響公設比還有另一個原因，是「基地大小及戶數多寡」，基地越大，建商可以規劃的建坪相對來得多，戶數一增加平均分攤後，公設比也跟著降低。

→以現在房產市場來看，有兩種條件的物件公社比較低。

屋齡越高的物件：有規劃的公設較少，除了大廳及電梯走到外沒有另外的公共空間。

戶數多：平均分攤公設面積，每戶分到的公設面積變少。

▼公設比合理範圍一次看。（示意圖／pixabay）

●公設比合理範圍

根據市場上有的房屋類型，初步整理常見的公設比範圍給各位參考，實際還是要依照每個建案的規劃為主。

透天產品、無電梯舊式公寓（5樓以下（含））0％至5％
集合式公寓及社區型透天產品 10％至15％
住宅型華廈（10樓含以下有電梯）18％至22％
住宅大樓（11樓以上有電梯）22％至28％
商辦大樓30％至40％
新型態住宅大樓（附設多元休閒設施）35％以上

這邊阿明要提醒各位，如果是有規劃「戶外花園、庭園、游泳池」的建案，是不算在公設比的計算，因為上述的地方屬於法定空地，不能登記坪數。

●公設評估要點

→中古屋可以從以下幾點來觀察社區管理是否正常
１、有沒有人欠繳管理費（從社區佈告欄觀察）
２、現有公設是否可正常使用
３、頂樓是否有加蓋被封住（會影響逃生）
４、安全梯是否順暢無堆放雜物

→新成屋
１、社區的公設是否符合自己的使用需求
２、有無游泳池：要確認社區的游泳池是合法還是非法（可查閱建照確認），同時要注意是在室內還是室外，部分在室外的游泳池很有可能是消防蓄水池，因為消防蓄水池的設計最多就1.1公尺深。
３、車位權狀是否在8至10坪區間（低於8坪很有可能車道面積被灌在公設比裡面了）

→公寓大廈管理條例
https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0070118

（封面示意圖／pixabay）