房市熱錢沒了？3兆資金逃亡 剩這類產品還會緩漲

有別於近年熱錢湧入，一舉炒熱台灣房市，近期隨著美元升息及貨幣緊縮政策，資金噴發行情已明顯趨緩，甚至今年已有約3兆元資金轉存外幣避險，「去年光榮歲月已不可能！」不動產市場接下來會以市中心商辦及各工業區廠房的需求較明顯，價格可緩漲。

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台股在高點1萬8千點時，每天交易量可達50000~6000億元，但近一個月只剩2000~3000億元；另一方面，根據金管會統計，今年截至4月的國銀外幣存款餘額12兆7459億元，6月底將突破13兆元，年增率約20%，宏大國際資產總經理陳益盛指出，等於今年已經約3兆元往外幣定存，明顯看出資金行情退潮。

外逃3兆資金 可買30萬戶住宅

對於房市而言，依照宏大國際資產推估， 如果這套外逃的3兆元拿來買房，以全台1戶均價1000~1200萬元來概估，可以買25萬~30萬戶，相當接近台灣1個年度住宅交易的剛性需求量。

▼今年以來增加的外逃資金，若都灌入房市，推估可買25~30萬戶住宅。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）

因此陳益盛判斷，升息已是趨勢，資金的移轉明顯，不論股市或房市，投資型資金已分路轉移，「要回到2021年的光榮歲月已不可能」。

陳益盛進一步指出，目前住宅市場新增供給充裕，近年全台每年樓地板供給約400萬~700萬坪不等、約10萬~17萬戶，而依主計總處家庭收支調查結果顯示，2020年底自有住宅的比率已達84.7%，因此住宅興建數量似乎有趨於飽和的現象。

從住宅市場的購屋買盤來看，除了以換屋及首購的剛性需求為主要購買者之外，另外還有投資置產型買方，看的是穩健保值為長期投資的考量，而短期投資的人則是看市場熱絡選擇炒作賺價差。

▼目前住宅市場新增供給充裕。（圖／東森新聞）

陳益盛認為，以台北市而言，住宅的投報率低，一般僅約1.2~1.5%，所以投資著眼在賺資本利得或價差(capital gain)，一旦利率攀升接近或超過租金投報率，短期間如看不到房價上漲機會，則資金自然轉往他處。

北市商辦缺現貨 穩定收益勝定存

尤其投資型資金3年前往台中跑，陳益盛補充，近2年往台南、高雄跑，估計接下來的資金在保守先求穩的心態下，未必會再進入房市，這也是已有3兆元往外幣定存跑、買美金求穩的原因。

然而不動產市場倒也非全面看空，例如北市商辦缺現貨，陳益盛指出，台北市區投報率約2.5%，穩定收益勝過定存，既使升息後銀行利息仍低於商辦投報率，所以影響有限，只是短期內難見買賣價格再創新高的機會。

▼北市商辦缺現貨，對升息影響有限。（圖／東森新聞張琬聆攝）

另外工業產品則全台灣幾乎無新增供給，陳益盛表示是近3年交易最熱絡且最供不應求的不動產類型，幾乎每年上漲1~2成，隨著台商回台、國內廠商陸續設廠、擴廠搶地，尖峰時刻已過，除了台南、高雄台積電效益之外，預估大部分工業地價格仍持續高檔但會逐步趨緩。

（封面圖／東森新聞張琬聆攝）