不做危老案了！開發商重回都更懷抱 原因曝光

營建成本高漲、缺工缺料問題殺進危老案，儘管內政部公布累計危老條例上路5年來共受理逾3千案「穩定成長」，但從北市建管處的最新資料可見，整合腳步已有放緩跡象。過去主力做危老案的開發商也直言已改弦易轍，日後都改走都更程序。

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根據台北市建管處統計資料，危老案已審核通過683案，上半年累計通過審核案件共66件，相較去年全年有210件、前年更達296件高峰，顯件今年核准數量已經明顯量縮。

▼台中建照量年減2成，使照卻大增2倍。（圖／信義房屋提供）

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，先前危老改建傳出時程規模獎勵可能落日，吸引許多案子趕快送件，加上初期容易整合的案子都已經送件，使通過的案量高峰期落在2020年。

造價漲＋地主因素　危老整合難度增高 

近期則因為造價大幅上揚，小面積土地的開發案成本大幅增加，整合者一方面有造價增加的壓力，一方面又擔心未來發包出問題，加以參與危老改建的地主與屋主也不願降低分回比例，導致小面積的危老案成為這波受影響最大的族群。

曾敬德解釋，這波造價上揚對於小面積開發成本增加甚多，整合者可能面臨無利可圖的狀況，使得近一年整合者有重回都更案的趨勢，一來都更時間較長，可以等待未來造價漲勢較緩和，且大面積開發的賣相也較好。

▼營建價格上揚對於小面積開發的成本增加甚多。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）

整合逾10件危老案的品嘉建設、負責人同時也是老屋改建協會理事長的胡偉良直言，「已經決定改弦易轍，日後的案件都將改走都更程序。」由於危老改建的容積獎勵逐年減少，業者紛紛發現危老不如預期的好做，要取得所有住戶同意的難度超乎想像，於是很多較有實力的團隊開始淡出危老，逐步回頭走向都更。

危老審核時間變長　開發商回頭改做都更

胡偉良接著說，自家公司的危老案基地面積其實都符合都更的面積門檻，當初是因擔心都更審議過久才改走危老，沒想到如今危老審核時間越來越久，「未必比都更快」，所以回頭改做都更，也可幫地主取得土增稅減免。

曾敬德觀察已通過的危老案，通常所有權人越少越單純越容易整合，包括飯店、戲院、南門市場、寺廟、大舞廳或整排透天厝等，都成為這波危老政策下的受惠者。

▼產權相對單純如南門市場，危老整合相對容易。（圖／翻攝Google Map）

胡偉良也補充，整合難度確實越來越大，「住戶認知度較高的大多已經成案，還拖著不改建的大多數都是有少數難搞的住戶」，在獎勵變少、改建費用增加兩個不利因素下，更難滿足不同意戶的需求，估計日後危老成功的案件會愈來愈少。

（封面圖／東森新聞張琬聆攝）