付40年租金才買得起房！數據揭這2城市「租不如買」

房價高漲、租金也不斷攀升，從官方數據統計六都租金與房價的比較，平均要花40年房租才買得起房，想要「租不如買」困難度不低。其中台南市租售比26.65最低，且僅台南、高雄租金高於月繳房貸金額，買房相對划算。

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台南市不動產估價師公會統計六都上半年主流租屋市場30~50坪住宅的「售租比」，提供是否「租不如買」的購屋參考指標。所謂的「售租比」，是將區域的房價中位數除以「年平均租金」所得出的數字，亦即房價與租金的比率，也就是繳幾年的租金等於買下的房價。

售租比低「租不如買」　售租比高「買房收租較難回本」

「售租比」低，表示購屋比租屋有利，付房租的錢越值得拿來買房，明顯租不如買，反之亦然。此指數除了是衡量區域房價的重要指標，也反映民眾買房回本的難易度，越高表示要透過出租回本的年限越長。

▼售租比越高的區域，想買房當包租公的效益越低。（圖／東森新聞張琬聆攝）

統計數據發現，六都平均售租比為40.31，等於要花40餘年的房租才買得起房，與去年的38.68相比，增幅不小；原因就出在房租雖漲了3.02%，但房價漲更兇，達7.39%。

其中台南售租比26.65最低，平均月繳房貸2萬元出頭，比租金逾2.5萬元划算；高雄售租比32.75居次，平均月繳房貸2.1萬餘元，也比租房子月繳2.2萬餘元來得划算。其他都會區則顯示房貸高於租金，台北市售租比更高達53.51，月繳6.3萬元，但房租約4萬元即可。

▼六都以台南的售租比最低，相對適合租不如買。（圖／台南市不動產估價師公會提供）

如果從穆迪分析公司首席副經濟學家德瑞蒂斯（Cris deRitis）認為最理想售租比來看，「最理想的經驗法則是15，表示多數家庭負擔得起抵押貸款還款，多數租房者負擔得起租金；而當售租比超過20時，就要擔心購屋的相對負擔能力。」不過根據穆迪分析公司過去20年的數據，美國舊金山等都會區，這比值遠遠超過此基準，有時甚至接近美國平均售租比的3倍。

國人買房不看租金報酬率　保值觀念根深蒂固

台南市不動產估價師公會資通會主委林利州進一步解釋，台灣六都房屋租金回報週期遠比國際標準更長，主要是國情、不動產市場不同，包含對蛋黃區相對稀缺的高需求，政府法規約束或都市計畫規劃限制建設更多的住宅，以及國人對於不動產根深蒂固的保值及增值觀念。

全球居不動產情報室總監陳炳辰則認為，房價偏高，國內民眾薪資水準偏低，因此多數都是以租屋為主，尤其是學生及至外地上班的族群，市場需求大，但房東在房貸利率、電費調整、持有稅率上也都面臨走高壓力，兩相影響下造就高租金的狀態。

▼都會區有龐大學生及外地上班族群的租屋市場，造就高租金狀態。（圖／東森新聞張琬聆攝）

但是否因為每月租金近乎貸款金額就貿然買房？陳炳辰表示，首要衡量的當然是自備款，如今銀行對於房貸業務消極，成屋大多得準備個2~3成自備款，就不是單純僅就房租與房貸數據的比較可論斷。

此外，陳炳辰說，租屋民眾有大量的單身特性，並不會去負擔坪數太大的高總租金，甚至與朋友合租都能讓租金價位下修，不至於有租不如買的想法，即便是中南部價位水準較低也是如此，要是來到30~40坪大小，通常已為家庭型態，想買坪數較大的物件，更得衡量總價偏高，房貸、自備款都高，恐也無法純視租金多寡論斷。

房市弱化有機會議價　過度炒作區可逢低進場

不過陳炳辰也分析，如今房市弱化嚴峻，比起過去兩年買房，有機會談個好價錢，尤其是南部房價本就偏低，不少過度炒作的地段還可能打回原形，不無可能逢低進場。

但仍要注意銀行在放貸上趨嚴，陳炳辰提醒，自身衡量自備款與貸款上都勿過份樂觀，且不少持有方眼見房價不振，可能興起以租代售念頭，租屋量體擴大，也有覓得租金偏低物件的機會，都是可思考的方向。

（封面圖／東森新聞張琬聆攝）