法拍屋怎麼標？內行教「4大秘訣」撿便宜

想要便宜買好屋，除了會挑選中古屋這類型的物件外，「法拍屋」也是一個吸引人的選擇，因為可以用比市價行情低的價格入手，房市達人「賣厝阿明」也教戰其中4大重點。

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●4大法拍流程

「賣厝阿明」提醒，在想買法拍屋之前，要先搞懂基本流程！關於法拍屋標售流程，從事前準備到最後的得標程序，分成4大點，包含：

1、哪裡可以取得法拍資訊？

2、法拍屋如何投標？

3、法拍屋只會拍一次嗎？

4、法拍屋得標後要做哪些準備？

▼（圖／賣厝阿明提供）

●哪裡可以取得法拍資訊？

哪裡可以取得法拍資訊？法拍屋的拍賣資訊可以從四個地方查詢，分別是：

1、司法院法拍屋公告網

進入官網後點「資料查詢」→「法拍公告查詢」，即可查詢各地方法院之拍賣資料

2、各地方法院拍賣公佈欄

3、法務部行政執行署拍賣公告網

4、專營法拍的仲介網站、報紙

▼除了司法院公告，仲介網站也可找到相關資訊。（示意圖／pixabay）

●法拍屋如何投標？

1、寫投標書

投標人自行向法院領取投標單與保證金信封（共10元），填寫要投標的不動產，以及你的投標價格。如果你不只一個投標案件，則依合計總價載明。

2、繳保證金

保證金是可以繳現金，繳完後會拿到收據或用銀行「本行支票」。

一般法拍屋保證金為底價的2成，會依照各地方法院調整，特別要注意支票抬頭有沒有寫完整、金額有沒有寫錯。

3、投標

帶著準備好的投標單、保證金以及身分證和印章，拍賣時間的前30分鐘會開放投標。

4、開標

會先由司法事務官審核投標是否有效，必找出最高出價的投標書，核對完身份後，會開始辦理得標手續，沒得標則需當場領回保證金支票。

得標者要在7天內繳清剩餘款項，並取得不動產權力移轉證明書，就可以接著辦理過戶手續。

▼（示意圖／pixabay）

法拍屋只會拍一次嗎？

法拍屋總共分「4次拍賣與一次應買」，如果第一拍流標，底價打8折進第二拍→第二拍流標（底價打8折）→第三拍流標，進入「應買」的拍賣階段，應買公告3個月內，投標人可依照「投標順序」購買。

其中「應買」階段會在3拍流標後4拍開拍前，拍賣的價格會維持3拍的底價，這時候就是從原先的「比價高」到「比速度」的競標，也就是說你的投標金額大但是速度比較慢，也是不會標到的喔！

如果到應買階段還是流標，就會進入最後一次拍賣（第四拍／特別拍賣），如果第四次拍賣也流標，法院會撤回該不動產之執行，並核發債權憑證，債權人可憑證隨時再聲請拍賣。

舉例： 一拍800萬／ 二拍640萬／三拍512萬／應買512萬／ 四拍409.6萬

法拍屋得標後要做哪些準備？

1、交付尾款

得標者要在7 天內將剩餘款項繳清（無法延長繳款期限），無法無期補足尾款，房子是會再被拿出來拍賣，並且得標者的保證金會一併被沒收，外加第二次拍賣價差及相關的費用喔！

假如第二次拍的價格比第一次高，法院扣除相關費用，會再返還價金；反之，就需要補足差額，才返還，流標保證金則是不會返還。

如果是需要跟銀行申請代墊尾款，記得要再投標前兩週就先問清楚，讓銀行審核評估在投標會比較保險。

2、辦理過戶

結清尾款後法院就會核發權利移轉證書，這時候就可以帶著證書，到地政機關辦理過戶登記。

3、交屋：點交／不點交

交屋階段又可以分成「點交」與「不點交」兩種法拍屋。

可以點交的法拍屋，會在你得標後，由法院負責將房屋的使用權交給得標者，假如遇到原屋主不搬離或是其他理由拒絕，就可以用公權力處理。

不點交的法拍屋則是由得標者「自行」與前屋主協調，會比較建議投標新手避開「不點交的法拍屋」，因為在交屋程序會相對複雜些。

另外有一部分是「帶有租約的法拍屋」更需要注意，因為房屋內會有合法的租客或是非法佔的租霸，根據買賣不破租賃原則，合法租客是要讓他住到租約期滿，但如果是租霸類型的不定期租約，有可能要透過訴訟程序才能解決。

法拍屋3大限制有哪些？

1、法拍屋是不能事先看屋，只能自行實際走訪或是透過查封比略知一二

2、保證金需備足底標價的20％至30％款項

3、貸款會比一般房屋困難，並且在得標後7 日內要結清尾款

（封面示意圖／pixabay）