胡偉良／被飆漲成本拱上高價門檻 4千萬能算豪宅嗎？

文／品嘉建設、尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長胡偉良

為抑制房市炒作風氣，中央銀行幾年前即對全國「豪宅」祭出貸款成數限制，近期更將貸款成數提升到最高4成，以管制民眾利用貸款購買高價豪宅。

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央行表示執行房市管制是為了控管銀行信用風險，避免購屋者過度使用財務槓桿，及防止建商「引用」豪宅價格做攀比，借機拉抬當地的房屋售價及掀起炒作風氣。

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央行這樣的想法原本也還算合理，但是在近期興建成本大幅上漲的情況下，造成房價被迫上漲，這其實正是反應「地價及興建成本的上漲」，源自土地稀缺、通膨和「碳中和」下的原物料大漲，加上大量的公私建設都是導致房價上漲的主因。面對這樣的狀況，「提升國民所得」堪稱最有效的解藥，但這需要強而有力的政府治理能力。

▼為防止豪宅拉抬一般住宅價格，央行針對豪宅祭出信用管制。（圖／東森新聞張琬聆攝）

豪宅門檻：台北市7千萬、新北市6千萬，其他區域4千萬

按央行現行規定，符合豪宅定義者，貸款成數最高4成，意即購屋族需自備6成；以4000萬元的住宅而言，購屋者最高只能向銀行貸到1600萬元，自備款得高達2400萬元。而央行對豪宅的定義為，座落於台北市者，鑑價或買賣金額為7000萬元以上；新北市6000萬元以上，其餘地區4000萬元以上。

就之前的房價結構來看，房價成本構成包括：地價、興建費用和建商管銷及利潤。若管銷及利潤皆佔15~20%，一般而言，台北市的地價佔房價成本的60~70%，興建成本則佔20~30%。新北市的地價佔房價成本的45~55%，興建成本則佔30~45%；其他都會區的地價佔房價成本的40~45%，興建成本則佔50~55%。

以實際建案的真實數據來看，以台北市2018年的某區域預售屋房價來分析，當時的房屋單價78萬元，成本單價約59萬元（房價的77%），其中地價為單坪47萬元，興建成本單坪12萬元。到了2021年，地價為單坪50萬元，興建成本單坪22萬元，成本到了單價72萬元，房價則來到了每坪95萬元（成本佔比76%），與4年前相比，成本漲了每坪13萬元，比例達到22%。

▼營建成本近年上漲不少，導致房價飆漲。（圖／東森新聞張琬聆攝）

中南部房價低　受興建成本上漲影響大

再以南部的高雄市為例，房屋單價18萬元，其中地價為單坪6萬元，興建成本每坪10萬元；到了2021年，地價為單坪8萬元，興建成本則來到每坪19萬元，成本到了每坪27萬元，與4年前相比，成本漲了每坪11萬元，上漲比例高達69％。房價也來到每坪32萬元。

這個例子也說明了為什麼這一波伴隨興建成本上漲，中南部房價上漲如此激烈的原因，亦即「房價愈低的地區受興建成本上漲的影響幅度愈大」。

在興建成本大幅上漲的背景下，中南部都會區的房屋單價已經步向40、50萬元，甚至每坪60萬元的水準，預售屋房價做為市場房價的定海神針，政府嚴加管控固然有理，但如今總價4000萬元可能已不能再稱之為豪宅，或許豪宅限貸令也應該比照新北市的6000萬元「向上調整」，才比較合理，也比較公平。

▼胡偉良認為房地產仍是保值的最好工具之一。（圖／胡偉良提供）

作者／胡偉良　品嘉建設及尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長。台大土木系、營建管理博士、商學博士、法學博士，曾任新北市建照預審委員會委員、新北市都市更新審議委員會委員，著作《房地產勝經》、《房地產趨勢大解密》、《做個房地產的市場贏家》。

●以上言論不代表東森新聞立場

（封面圖／東森新聞張琬聆攝）