房市湧拋售潮恐泡沫？ 他舉近5年數據得證「並沒有」

政府打炒房讓近期買氣降溫，市場屢傳出拋售潮、恐泡沫化訊息，專家整理近5年包含新竹在內的7大都會區，在市場轉售的住宅案件數量，發現共有3次拋售潮，反而目前待售量還在平均值以下，顯示尚不算有「拋售潮」，遑論泡沫化。

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所謂拋售潮，指得是一般民眾向代銷或建設公司購買建案後，再拿出來轉手銷售，或是將自己的房子拿出來賣，再觀察實際轉賣的案件數量是否龐大，來推論有沒有拋售潮。

民眾購入建案後轉賣　數量龐大視為拋售潮

因為建商推出新案的數量，並不等於拋售潮，而是「推案量」，可從建照核發數量，或市調單位統計的推案狀況便可知推案量是否大增。

▼建商推出的預售屋或新成屋，規為推案量，而非拋售量。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）

樂居網針對近期熱議的「拋售潮」，認為應以數據來加以驗證，因此整合房仲銷售數量、並將各網路平台重複刊登的案件合併，計算出每年、每區實際轉售的案量。

近5年平均拋售7萬件　目前待售量仍低

根據樂居網統計，近5年7大都會區大樓型住宅的轉手案量，平均值為73123件，顯示目前的待售量仍在平均值以下，樂居科技創辦人李奕農表示，待售量大於平均值、且明顯逐月增加，才稱得上有拋售潮出現，今年7月和5月相比的待售量的確增加，但還是低於長期的平均，因此並不能算是有拋售潮。

▼樂居網統計5年來7大都會區住宅拋售數量，有3波高點。（圖／樂居網提供）

第一波：房市回溫解套潮

5年來共有3段時間出現拋售潮，李奕農指出，第一波段落在2018年5至8月間，屬於房市回溫解套潮，由於2018年算是房市回溫的第1年，隨著房價提升，之前很多被套牢的屋主開始想把房子拿出來賣，因此精確來說應叫「解套潮」。

第二波：疫情爆發恐懼潮

第二波段出現在2020年1至4月，也就是疫情開始爆發之初，恐懼感所帶來賣壓。李奕農解釋，當時國際出現新冠疫情大流行，美國股市大跌，連同台股也跟著往下走，「出於對未來的恐懼，待售量開始急遽攀升，真正的賣壓湧現」。

第三波：政策壓抑現賣壓

第三波則出現在2020年10至12月，政府祭出打炒房政策而出現賣壓。李奕農指出，隨著2020年5月之後疫情趨緩，美國和台灣均啟動了印鈔計劃，大量資金湧入股市和房市，房價開始大幅攀升，因此網路上待售案件被大量成交，待售量因而下滑。

▼近期兩次拋售潮都出現在疫情期間，但出售心態大不相同。（圖／東森新聞）

但在2020年底，包括央行開出信用管制第一槍、政府也拋出囤房稅、房地合一稅2.0等打炒房議題，李奕農表示，由於打房議題新聞不斷，讓待售物件攀升，新一波的賣壓開始出現。

房價維持高檔　拋售潮仍難見

不過李奕農觀察，房地合一稅2.0自去年7月實施之後，反而是閉鎖效應出現，因此從2021年到現在，整體待售量都處於低水位的水準，即使某些波段有上升，但都被強大的買盤去化，因此待售量仍維持在正常值，都不算是真正的拋售潮。

總結來看，李奕農認為，房地合一稅2.0雖然讓房市降溫、買盤縮手，但從待售量來看，也讓房市的風險性大幅下降，只要沒有重大經濟問題發生，幾乎很難出現拋售潮。「房價維持高檔、但是成交量縮，應該會是下半年甚至未來1~2年的常態」。

（封面圖／東森新聞張琬聆攝）