【小宅風向球】買盤不追高 中小坪數最能挺過盤整期

今年受疫情、升息及預售屋擬禁換約政策等干擾下，預售屋市場詭譎多變，以交易量最大的新北市來看，第2季預售屋成交量也下滑。專家認為民眾對於追高買房已趨謹慎，估計以有捷運建設、總價1500萬元內的小宅有機會挺過這波房市調整期。

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新北市因房價較台北市親民，長年為「脫北族」的購屋首選地區，房市交易量極大。觀察新北市地政局統計今年第2季預售建案的資訊，交易量季減20%，成交金額也季減18.8%。其中成交量依多寡依序為淡水、新莊、三重、林口、土城、新店、板橋、中和、鶯歌等。

打炒房修法在即 新北預售屋交易量減

房市趨勢專家陳傑鳴表示，受到升息、政府打炒房、股市下跌等因素影響，今年房市有降溫跡象，特別是因政府即將推動的《平均地權條例》修法，對於預售禁轉售等相關規定，更讓近期預售產品銷售上產生不小壓力，導致交易量縮情形較成屋更加明顯，因此過往一直是預售推案熱區的新北市，第2季預售交易量能出現下滑，並不讓人意外。

▼新北市預售屋交易量較大區除了蛋白區的淡水，還有蛋黃區的新莊。（圖／東森新聞張琬聆攝）

陳傑鳴指出，由於房價已連續大漲2~3年，目前全台房價普遍處於歷史新高，購屋者買房壓力不小。如今投資族群在房市黑天鵝不斷干擾下逐漸退場，只有剛需首購等買盤的購屋意願較高。

買盤追價趨於謹慎 平價小宅交易較熱

陳傑鳴接著說，這點由板橋與新店等高價區或高單價小宅量縮特別明顯，只有淡水等平價區或首購產品較熱可見一斑，換言之，目前買盤對於「追價」或「高價買房」已趨於謹慎。

進一步觀察傳統房價蛋黃區，成交總價以1500~2500為主流，佔比53.9%；平均單價則以50坪以上的大宅相對較高。其他非屬蛋黃區的行政區，成交總價則以1500萬元以下為大宗，佔比68.8%；平均單價則以20坪以下的小宅相對較高。

▼蛋黃區成交總價以1500~2500萬元為主流。（圖／翻攝新北市地政局）

▼非蛋黃區主流總價為1500萬元以下。（圖／翻攝新北市地政局）

大家房屋企畫研究室副理郎美囡表示，跟台北市房價相比，新北市許多區域親民許多，因此主流房型以3房為主，尤其選擇蛋黃區的購屋人若財力許可，大坪數的總價負擔也比台北輕鬆；反而蛋黃區小坪數因單價高，買方可能選擇非蛋黃區更大的坪數，因此漲幅相對有限。

小資轉向蛋白區 推升小宅房價

除此之外，郎美囡指出，前兩年房市大好，新案市場價格翻漲，蛋黃區價格跟資金潮之前比也成長不少，買方因此轉向蛋白區購屋，尤其小資族的購屋資金有限，小坪數總價親民許多，進而推升房價。

▼蛋黃區以大宅的單價表現較佳。（圖／翻攝新北市地政局）

▼非蛋黃區則以小宅的單價最為突出。（圖／翻攝新北市地政局）

陳傑鳴認為，依照目前市況，中小坪數的首購產品估計仍將是市場主流，買氣可望維持一定熱度，以新北來說，一些有捷運建設、總價1500萬元內的中小坪數產品及平價區域買氣將相對有撐，最有機會挺過這波房市調整期。

（封面圖／東森新聞張琬聆攝）