買房「3書」怎麼看？這細節沒注意 恐成冤大頭

有些人在買賣房子的時候，看到密密麻麻的買賣說明書和相關文件，就直接聽仲介講解重點然後再考慮是否做這一筆交易，或者是心存僥倖、心態慌亂，在仲介和買賣另一方推波助瀾之下連契約都沒看清楚就先簽了名。但這樣的簽約過程是很容易在簽約後發生法律糾紛的，所以在簽約之前，可千萬別嫌看文件麻煩或是太相信仲介就什麼都不管，謹慎看待或是請教相關人士才是正確的做法哦！

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房市達人「賣厝阿明」就要來告訴大家，「在簽約之前」需要知道什麼文件，以及看文件時該注意的事情。希望大家看完之後能對買賣房屋有一定的概念！

買房簽約你必須搞懂三種書類文件

1.下訂前要看的文件：不動產說明書
2.下定時要簽的文件：要約書（買方也可視情況選擇斡旋金）
3.成交後要簽的文件：不動產買賣契約書。

以下分別就三樣文件做說明

1.下訂前需詳讀【不動產說明書】

供買方在下斡旋書之前參考房子各項相關資料。相關資料包括權狀影本、建物平面圖、地籍圖、不動產現況說明書。

其中的不動產現況說明書，是由賣方自己填寫房屋有無瑕疵，例如漏水、凶宅、海砂或者違建，供賣方全面暸解房屋的情況，再決定是否購買。

注意事項

●買方下要約前「務必要求」房仲提供不動產說明書供買方審閱，以便買方了解自己想買的房子有沒有什麼問題，絕對不是下定之後買方才知道我要買的房子有什麼問題喔。
●不動產說明書上應確認有房仲與賣方的簽章，以示負責。若沒有房仲與賣方的簽章，則不是正式的不動產說明書，到時候房屋出了問題，買方恐無法依不動產說明書登載有誤向賣方求償。
●不動產說明書為不動產買賣契約書的一部分，若房仲未給予買方足夠時間審閱，經買方檢舉後，可能會被處以申誡、停業、廢止證書等行政處分；如若故意隱瞞、提供不實資訊，甚至可能有詐欺或偽造文書等刑事處分。
●房仲事前若未提供不動產說明書給買方，導致買賣雙方在簽定要約書或給付斡旋金之後，買方才發現有問題，是可以要求撤回斡旋的。

▼（圖／賣厝阿明提供）

2.下訂前要看清楚【要約書or斡旋書】

以要約書為例：

當買方想向賣方出價時，可用要約書記載出價金額交由仲介向賣方進行斡旋，當賣方同意要約內容，雙方有完成交易的義務，否則由違約的一方支付出價金額的3%當作違約金。

注意事項：

●在賣方尚未在要約書上簽名之前，買方撤回要約書，不需支付違約金。
●要約有期限，若在要約期限沒有完成簽約，該要約書算失效。
●根據《民法》第160條第二項，改變要約內容，視為拒絕原要約，需重新制定新要約。
●受任人（房仲）應在二十四小時內，將要約書轉交委託人，不得隱瞞或扣留，如受任人未盡管理之責任，造成委託人的損失，根據《民法》第544條受任人應負損害賠償責任。

目前針對房仲業者提供「斡旋金」部份，是仲介業者自創名詞．不是法律用語，故內政部目前僅訂定要約書範本。一般房仲業者所提供斡旋金單據，原則上效力與內政部版本要約書大致相同，民眾在確認買房意願前，仍可視情況擇一簽署。

▼（圖／賣厝阿明提供）

3.簽約時要注意【不動產買賣契約書】

買房簽約，就是針對買賣雙方合意的條件簽定買賣合約書，也就是我們一般說的「私契」，一般都是一式四份，買賣雙方以及代書、履保公司都會各留一份

另外還有一種是建物與土地所有權的移轉契約書，這是要送至地政機關辦理登記使用的公文書資料，也就是一般所稱的「公契」。

簽定私契一般要確認

1.不動產現況確認書
2.土地建物謄本
3.賣方權狀是否有交付
4.雙方是否本人到場、身分證明資料核

此契約書的附件有不動產現況確認書、承受原貸款確認書、土地、建物權狀影本、共有部分附表、車位種類、位置。

注意事項

●與企業經營者購買房地產，簽約之前，買賣雙方均有至少五天的審閱期。（與一般消費者購買房地產，買賣契約簽立後生效，無契約審閱權問題）
●簽約時注意契約上記載的買賣標的，是否為欲簽約購買標的。
●買方、賣方、地政士、房仲代表經理人都到場見證簽約之後，才可開始簽約。
●若買賣任一方無法親自簽約，另一方應確認授權書上有本人之印鑑證明，經由地政士確認授權書無誤後，方可簽約。
●簽約的時候需注意產權、公契移轉價格（課稅依據）、各期付款方式、各項稅費及其他費用（未結清的水電、管理費）、交屋日期、屋況說明。
●貸款金額不一定會等於預定貸款金額，所以需與賣方在契約上約定若貸款金額不足的話，是用現金補足、解除契約或用其他方式清償。
●買方需開立與完稅款、交屋款同額的「本票」予賣方做為擔保，本票需註記以賣方為「受款人」及「禁止背書轉讓」，買方於賣方收受價款後，應立即向賣方討回本票。
●買賣雙方應在「承受原貸款確認書」上簽字確認，否則無法授權貸款銀行代為清償原賣方貸款並塗銷房屋抵押權。

▼（圖／賣厝阿明提供）

（封面圖／Unsplash）