陶迪／不買房就不怕升息？租屋被漲的幅度更可怕

文／一米好居品牌公寓創辦人 Tody陶迪

美國聯準會決議升息3碼，台灣預估再升半碼，許多人擔心房貸成本加重不敢買房，混亂的市場雜訊令人恐慌，不妨用數據來抽絲剝繭一起思考，真的是這樣嗎？

台灣歷史每次升息 房價都在走升

如果把歷史房價的走勢和歷次升降息的時間軸圖表放在一起，會發現台灣在每一次升息的時候，房價都是在走升，沒有一次因為升息而下跌，倒是在降息的初始階段，出現了短暫的下跌，爾後又開始上升。從歷史紀錄來看，房價的漲跌，和利率的升降，其實並沒有直接的關係。

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▼根據吉家網統整台灣50年來利率與房價走勢圖，升息下的房價未必下跌。（圖／吉家網不動產提供）

那麼，影響房價的漲跌，關鍵因素是什麼？是「當時的市場資金環境」，也就是：「錢都去了哪裡」有錢人都把錢移到哪裡去？有錢人怎麼思考手上的現金配置？

如果你今天手上有一筆閒置的現金，當台幣貶值，美元利息又不斷升高，你會把錢繼續留在台幣戶頭裡，還是換成美金獲得更高的利息呢？又如果是日幣貶值，台幣相對走強，你會不會思考先把台幣換成日幣存起來，就可以賺到匯差呢？

▼影響房價漲跌的關鍵因素，在於有錢人怎麼思考現金配置。（圖／pixabay）

升息若抵不過通膨 資產還是不停減損

那麼，如果台幣利息的上升，並無法抵銷「通貨膨脹」這個大魔王，台灣現在的通膨是接近3%，你還會繼續把錢留在銀行看著那1%的利息嗎？躺在銀行裡不動的100元，到了明年，即使因為升息有了2元的利息，卻因為通膨3%而貶值了3元，所以100元的實質購買力還是只剩下了99元，你的資產還是不停地在減損。

通膨會被吃掉 負債也會貶值

現金會被通膨吃掉，反過來說，你的「負債」也會不停的貶值。

▼在通貨膨脹大魔王之下，有錢人不會讓資產躺在銀行裡。（圖／東森新聞張琬聆攝）

亦即，你手上的100萬元現金躺著不動，明年會貶值成97萬元的購買力；同樣的，你負債100萬元，如果沒有還本金，到了明年，這筆債務實質上也只剩97萬元的價值。如果通膨成為常態，現在的100萬元，和明年、後年、20年後、30年後都是不一樣價值的。你問父母30年前100萬元可以買什麼？可以買下忠孝東路上的一棟房子！現在100萬元能買什麼？不用我多說了。

看待房產 焦點應放在如何抗通膨

因此一個1000萬元的房貸，如果你拖到30年後才還本金，實質上你所欠的債務是非常非常少的。看待房產，與其把焦點放在提升的利息，不如把焦點放在如何對抗通膨。

▼30年前的100萬元可以買下忠孝東路的一棟房子。（圖／東森新聞張琬聆攝）

如果你能把每月本來要繳的房貸本金先省下來留在手上，拿去做更好的投資應用，去放在一個可以產生年投報率5%以上、最好是10%以上的地方，你才是在做保本的事情。

這邏輯也類似，與其因為背負沈重的房貸而扼殺你追求夢想的自由，不如先把錢省下來，去創業、去冒險，就能有機會去創造更多的現金流，來為自己翻轉財務體質。

當然，如果你懶得理財也不會投資，那就不如還是儘快把貸款還掉，免得負債越來越高。

▼即使不買房，升息也和租屋族息息相關。（圖／東森新聞張琬聆攝）

屋主持有成本提升 自然轉嫁給租客

那麼不要買房好不好？升息就不關我的事。

如果你一輩子租房，你一樣要面對每年的租金提升，當屋主持有的成本升高，自然會轉嫁成本給租客，這時候就不像貸款利率升1%、2%而已，租金的調升往往是10%、20%在進行的。

作為堅定信仰的租屋族，你不能忽略租金成本的不斷提升，20年後你所付出的代價，可不一定比買房所持有的成本低，房價有漲有跌，但歷史上可從來不曾發生租金下跌的事情。而你將同時面臨生活成本因為通膨的巨大提升，又苦苦焦慮薪資漲幅追趕不上物價。

我雖然提醒現在並不是一個買房的好時機，但並不是要大家這輩子都不要買房，我依然認為買房是一個在資產配置當中相對保值的一個選項。

▼陶迪提醒買房仍是資產配置中相對保值的選項。（圖／陶迪提供）

作者／Tody陶迪　2016年辭掉上海新創營運長工作回台創業，選擇包租作為事業的新起點，致力於用自己的力量改善租房環境。從第一間改造公寓的實驗開始，發展出獨特的租房輕裝修工法與共生公寓管理模式，2017年成立「一米好居品牌公寓」與「TODY的不買房包租術」，開班教授「輕資產包租實戰班」，希望藉由課程讓更多人一起參與租房市場的改革。

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（封面圖／東森新聞張琬聆攝）