房價下跌急又兇？李同榮喊「解讀錯誤」曝實登3大盲點

先前有估價師公會指出8月房市慘淡，據實登統計全台房屋成交量僅410戶，當中台北更只有17戶、台南32戶，引起市場譁然。但有專家駁斥資訊解讀錯誤，更點名實登3大盲點。

房仲全聯會榮譽理事長李同榮指出，實價登錄有3盲點，包括交易量統計方面，官方實登速度落後兩個月、交易價格統計，高價物件登錄落差和專業判斷分析，數據與事實不符的狀況！

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1. 交易量統計的盲點：官方實登落後兩個月的落差

李同榮說，交易量公布以登記過戶為基準，一般房市交易簽約到過戶會有落差時間，而過戶登錄到官方實登又有延遲落差，因此，實登單月交易量與實際交易量有很大落差。雖然過戶與實際簽約成交量有約一個月的過戶遞延時間，但因過戶時間不變，所以內政部月底結算數不會變動，而實登交易量是隔一到兩個月陸續填補，才會有全國二樓以上住宅成交量僅410戶的畸型數字。

李同榮表示，８月的確因兩岸衝突增高因素交易量縮，但這情況因時間遞延不會在當月反應，只要看8月內政部公布的成交量六都中台北市2236戶、新北市4468戶、桃園市3482戶、台中市4027戶、台南市2017戶、高雄市2925戶六都合計交易量達19155戶。這些數字與市場落差只在一個月內，常理判斷就算８月極慘，全台交易量也不會慘到從19155戶降到400多戶，重挫97%，這就是官方單月實價登錄公布嚴重落後的盲點。

2. 交易價格統計的盲點：高價物件登錄的落差

李同榮指出，單月統計會因官方作業、資訊過濾、等因素延遲公布時間，因此月底甚至隔月統計數據會很少，官方延遲資料往往落後達兩個月才陸續補上，數量變動很大，平均房價差異性也高，尤其高價成交資訊官方審查較謹慎，就會出現單月劇跌的失真現象，這問題業者已多次反應，這也是官方在實價登錄作業應積極改善的地方。

3. 專業判斷分析的盲點：數據與事實不符的求證

李同榮認為，單月房市交易量與房價呈現方式，會因過戶時間遞延而失真，因此單月統計僅供參考，最精準應以季統計為主，用單月不足的交易量體去做房價評估就會有19個行政區包括單月劇跌一成二成的奇怪結果，包括台北市的文山區與松山區，8月中位數房價分別由每坪50.93萬元、74.95萬元，下跌至43.64萬元、69.32萬元，台北市總量只有17件分到行政區個位數字都不到，統計的價格怎會正確。

李同榮直言，這除了是數據盲點以外，也是專業判斷的盲點，沒有長期做成交行情分析者就會很容易陷入盲點，一旦輕易公布，又有實登數據根據，就可能引起市場恐慌，與購屋者信心崩潰的危機，不可不慎。

▼李同榮認為實價登錄有3盲點。（圖／內政部不動產交易實價查詢服務網）

官方實登應立即改善　即時揭露才不會失真

李同榮最後語重心長地說，實價登錄實施已滿十年，然而資訊揭露仍不即時，正確的揭露方式應該100%即時，要統計分析房價指數時才會去頭去尾，因此實登是否確實，不該因官方人為判斷費時而延誤登錄時程。

李同榮表示，過去一段時間，房價屢創新高，官方一看有高於市場價格往往就先擱置登録，等待查證後才登録已超過兩個月甚至更久，有的甚至不予公布，業者直呼，要我們實登又不揭露，使得成交資訊公信度脆弱，傷害的還是購屋者，這會造成嚴重的錯誤引述與市場恐慌，一切責任應該由官方負責。呼籲各界，在官方實價登錄揭露方式未做改善之前，成交行情資訊的解讀分析最好以季的統計分析較為正確精準。

▼六都不動產買賣移轉棟數統計比較。（圖／吉家網提供）

（封面圖／Unsplash）