升息澆熄資金行情 專家嘆：房子難買、越買越南

央行22日宣布再升息半碼，累計今年已升息達2碼，專家認為，台灣雖然升息步調緩慢，但將影響不動產市場信心，買方觀望態度將更濃，澆熄房市資金行情。

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央行決策鷹中帶鴿 選擇性信用管制暫收手

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，考量利差擴大所引發的資金外流以及通膨壓力不減，但又有全球經濟衰退疑慮、內需市場制肘，再加上房市從Q2開始，原本的貸款調控，再加上疫情、通膨、打炒房政策等干擾未解，買氣趨淡，為避免過度干預造成市場風險，央行決策方向其實很單純。

▼央行於22日Q3理監事會後，決議升息半碼、升準一碼，但不再加碼房市信用管制。（示意圖／翻攝自TheCBCTube）

連續升息 澆熄房市資金行情

黃舒衛分析，央行作為全國資金調節的主管機關，從數據管理的角度來看，降低資金潮水位以及減緩熱錢湧入房市的速度，已經達標。因此繼續升息、升準，但不加碼房市信用管制內容。

黃舒衛解釋，代表資金動能的M1B在疫情爆炸的2020年第二季年增率站上雙位數之後，不但帶動股市挑戰萬八點，也同步炒熱房市買氣。但今年Q1進入升息循環後，M1B年增率已經在4月回落到個位數，7月的6.67％已為41個月以來新低，即便資金存量仍多，但活水已轉為涓涓細流，資金動能熄火。

▼7月M1B及M2年增率分別下降為6.67％及6.99％。（示意圖／翻攝自中央銀行）

商用市場3大趨勢 越買越難、越買越南

黃舒衛認為，因應資金成本越來越高，投資人要求的收益率也相對升高，甚至超前部屬，以確保未來輪番升息之後，不致出現「負投報」的窘境，因此未來一季、半年將出現3大趨勢，包含越買越「難」，可供選擇的物件變少、決策時間拉長、交易量再縮，以及租金上調面臨潛在供給量暴增、經濟放緩預期、租用需求轉向等壓力，恐怕壓縮買方溢價追價意願，進一步翻轉，拉大議價空間。

另外，雖然高總價的物件仍以台北市為主，Q3有精英電腦、國產實業大樓等物件成交，但桃園航空城產專區超過200億的土地標售才是市場焦點，所以資金隨產業、投資機會，南漂搶地、獵樓的趨勢會更明確。

▼專家分析房市趨勢（示意圖／pixabay）

住宅關注成屋市場價格變化

另外，針對住宅市場部分，黃舒衛認為，央行接連升息、調升存款準備率，資金持續受到管控，加上政府祭出信用管制，還有《平均地權條例》潛在威脅，房市買氣明顯趨緩，去化速度變慢，加上工料成本雙漲，建商壓力大，中小型建商更可能面臨資金斷鏈風險，民眾現階段購買預售屋時，要特別留意建商的經營風險。

若房市市況不佳，且持續一陣子都沒起色，或有外部因素動搖購屋信心，成屋因為持有成本較低，價格將領先下修，蛋白、蛋殼地區，則可能因為投資客資金周轉緊轉，優先被拋售，蛋黃區因為自住率高，下修彈性小，相對穩定。

（封面示意圖／pixabay）