新竹房市來到北風北？專家驚喊：竹科太太快走

預售市場推案量能強勁，但買氣受負面消息影響而明顯減弱，最新公布的第3季國泰房地產指數可見，新竹銷售率季減13.97％，成交量也衰退近3成，是七都中買氣偏弱的都會區。在地的房市專家提醒，局勢已經來到北風北，自住客別追高當接刀俠，而投資客的菜籃族竹科太太們，要趕快下車。

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「近2、3年剛進場的少年房神、竹科太太們，該停利時就要停利，竹北房市並非無敵，鐵打的身體也經不起3天拉肚子，今年第4季到明年初是出貨時機。」長期深耕新竹房市的《住宅週報》社長陸敬民說，竹北房價拉抬到7字頭天花板之後，買盤已無力追價，房市黑天鵝亂飛，他建議換約有利潤就跑。

陸敬民形容竹北的現況是「外弛內張」，表面一片和諧，實際上卻很急迫，「房價撐到明年329檔期會下跌，預期將有個案出現『策略性』降價措施，至於投資客要趕快下車，一旦違背投資紀律，翻船就離你不遠了。」他也觀察到2大現象：

1、出貨手法-翹翹板

握有多筆物件的投資客，為調節手中籌碼，原本的「賣不掉，加價賣」策略，現在已升級為2.0版，變成「A案賣不掉，B案加價賣」的翹翹板手法，陸敬民說，投資客為了出脫A案，抬高B案價格，讓買方感受到價差空間，製造比價效應而回頭選擇A案。

2、定價-單坪63.8萬是甜蜜點

竹北民眾的年薪中位數前10名平均是290萬元，扣掉所得稅後大約是250萬元。陸敬民以10年房價所得比來看，竹科前段班的資優生可接受的總價為2,500萬元的3房預售案，回推坪數及單價可算出：

（總價2500萬－車位200萬）÷坪數36坪＝每坪63.8萬

也就是總價2,500萬內的36坪標準型3房＋1平面車位的預售屋產品，買方尚能負擔。陸敬民認為，單價63.8萬元是現階段竹北市及新竹市精華區3房預售案房價的甜蜜點。

新建案銷售率走勢持續下滑，《住展雜誌》統計至今年9月，北台灣近1年平均銷售率來到約52.92％，為今年單月新低，預售市場陷入多空保衛戰，選後買氣極為關鍵。

《住展雜誌》研發長何世昌預估，若選後12月份買氣未能回暖，2023年第1季時，新建案銷售率恐會跌至50％多空分水嶺以下，一旦銷售率跌破5成，價格下修的壓力就會浮現，他認為最快Q2房價可能出現轉折。

▼國泰房地產指數Q3價量表現。（圖／國泰建設提供）

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（封面示意圖／鏡週刊）