全台推案總銷衝破2兆！賴正鎰嘆「是虛胖」：明年少2成

政府趕在今年結束前通過打炒房草案初審，等於去年底迄今已連下7道打炒房令。統計今年全台預售案總銷金額首度突破2兆元新高，不過鄉林集團董事長、全國商總主席賴正鎰指出，只是營建成本使房價暴漲的「虛胖」假象，估計明年量縮2成，但價格降不下來。

鄉林不動產指出，今年全台1~10月累計建物買賣移轉26.6萬棟，較去年同期27.9萬棟衰退5%；六都累計1~11月買賣移轉22.3萬棟，與去年同期相較衰退幅度達到7%。

今年全台預售推案總銷 首度突破2兆元

另一方面，由於預售市場反應較慢，全台預估推案總戶數近12萬戶、仍有4.8%的小幅成長，各縣市不動產開發公會也調整並推估今年預售總銷金額，將首度突破2兆元大關，來到2兆508萬元，高於去年的1.82兆元。

▼今年預售推案總銷突破2兆元，創下新高。（圖／鄉林不動產提供）

賴正鎰指出，受全球通膨與升息、工料雙漲及預期房價漲的心理影響，大量資金追求有限資產，導致總銷突破2兆元，「這是營建成本造成房價高漲暴衝的假象，只是『虛胖』」。

成本漲帶動房價暴衝 高總銷推案是假象

賴正鎰進一步解釋，去年底迄今，政府連七道打炒房令，央行要求銀行將土建融資貸款降到4成，並規定購地後18個月內要開工，開發商被逼得提早推案，導致全國推案總銷在上半年就突破兆元。

也因疫情穩定，加上通膨造成工料雙漲不停、房價上揚的預期心理，Q3之前資金置產情況旺盛，房價漲到歷史高點，但賴正鎰表示，下半年經濟景氣轉差，大家消費趨於保守，房市交易急速冷卻，建商推案也更加慎重。

▼受到購地後18個月內須開工的限制，與多開發商逼得提早推案。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）

從今年推案區域分佈來看，六都全年推案戶數約10萬2728戶，較去年增3.6%，前幾年推案量大的新北市、台中市，今年下滑10~15%，反而是台南和高雄挾著台積電加碼設廠的題材，推案成長幅度達2~3成以上。

建商明年放緩腳步 總銷年減2成

不過眼見《平均地權條例》修正案初審通過，政府也持續緊縮土建融限制，建商要先去化已購入土地，只好放慢推案腳步，賴正鎰預估明年推案「量縮價穩」，總銷年減2成，剩下約1.6兆元左右。

對於明年房市的看法，賴正鎰認為全球通膨將趨緩，升息可望放慢，中國大陸也大幅解封，預估經濟會邁向復甦之路，消費者為求保值還是會買房，但建商要先去化已購入土地與餘屋，加上土地價格維持高檔，工料建築成本仍高，會減少預售屋或延遲推案，但房價跌的機會不大。

價跌機會不高 軌道及科學園區題材仍旺

▼明年房市以科學園區及軌道題材較佳。（圖／東森新聞張琬聆攝）

至於推案熱點，六都仍以軌道經濟、科學園區題材掛帥，雙北精華區包括中山區、士林區、北士科周邊以及三重、新莊與泰山區；桃園青埔、龍潭科學園區及台中中科附近西屯、龍井和烏日高鐵特區；高雄市楠梓產園區、美術館農16特區還有台南安平與緊鄰南科的善化區，都相當有潛力。

賴正鎰也指出明年房市5大趨勢：

一、景氣回溫，但消費保守，剛性需求為大宗，總價在1500萬元以內的產品去化快。

二、房地產微利時代來臨，空間壓縮不利於中小型建商，經營會比較辛苦。

三、政府一旦三讀通過《平均地權修例》修正案，禁止預售轉約與管制私法人購屋，高資產族群游資將湧入商用不動產。

四、建商延後預售推案，供需失衡加上新成屋價格降不下來，二手中古屋交易看旺。

五、土地價格居高不下，加上市況不明朗，建商標地意願低，都更合建和危老重建案件更為搶手。

（封面示意圖／東森新聞張琬聆攝）