預售屋被降等「還有50項缺失」他氣炸喊解約 專家勸：幾乎不會准

買預售屋驗屋時發現「建材被降等」，該怎麼辦？房地產部落客賣厝阿明表示，有些人可能會想解約，但還不到「房子不能住」的地步，實務上法院幾乎不會批准，他建議召集其他住戶一起形成群體力量，才有機會讓建商正視問題。

賣厝阿明在臉書粉專「賣厝阿明 知識+」分享了一個案例， 一名網友在113年買了桃園觀音的預售屋，合約跟廣告都寫衛浴要用「CASSINA」。結果去年11月第一次驗屋，現場竟然換成 JTAccord（台灣吉田）。除了馬桶外，網友還列了50多項缺失，包括磁磚空鼓、防水疑慮、收邊問題；今年1月複驗時，品牌沒換回來外，那50多項缺失幾乎沒修，等於被建商放生。

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這讓網友氣到想照合約解約，還要建商賠房價15%違約金，於是他問大家：品牌換掉、複驗沒改善，能解約嗎？要直接告法院，還是找消保官？對此，賣厝阿明坦言，被換建材很幹，但不一定能翻桌。

賣厝阿明說明，很多人看到「合約寫A，結果給B」會想直接解約，但法律上不見得這麼簡單；這種狀況比較接近被降規、偷料、履約不完全，還沒到房子不能住、影響安全的程度。法院通常會先叫建商修、換、折價或補償，而不是直接同意退場，簡單來說就是，被縮水很不爽，但還不到「房子不能住」的地步。

賣厝阿明分析，50多項缺失雖然多，但法院看的是內容，像磁磚空鼓、設備型號不符、防水瑕疵，多數屬可修復範圍，不影響基本居住。

賣厝阿明提到，真正讓買方崩潰的，其實不是能不能解，而是建商開始慢慢拖，例如：電話不接、信件慢回、修繕排很久。購屋人要告，一年起跳；交屋卡住、缺失沒改善，銀行貸款也跟著延，現金流、心理壓力瞬間爆表。

賣厝阿明強調，這時候超重要，不要自己一戶硬撐。如果只有你一個反映，建商可以慢慢拖；但整個社區住戶都有相同問題，事情性質就不一樣。實務上做法是：拉群組，彙整缺失、同步發函、複驗，在必要時一起找消保官或媒體。當壓力變成「整個社區」，建商態度通常會瞬間轉變，因為他們怕的是被貼標籤、下一案賣不動。千萬別誤以為不爽就能解約，很多人聽到「建商偷換品牌、拖修」就想翻桌走人，但現實順序是：能修先修、能補先補、解約最後再說。

賣厝阿明指出，法院不會因為品牌換掉就讓你無條件走人，除非真的影響安全或基本使用。預售屋最累的不是買，是交屋後跟建商慢慢磨。品牌被換很氣，但法律重點是安全與可住性，常見結果是：換回品牌或折價、補償、修復瑕疵，如果你遇到建商降規又拖，建議召集其他住戶一起施壓，形成群體力量。一個人硬幹容易崩潰，一群人同步行動，才有機會逼建商正視問題。

（封面示意圖／翻攝Pexels）