陳傑鳴／40年來租金只跌過2次 租屋族噩夢未因房市低迷而樂觀

文／元宏不動產加值服務平台研究總監  陳傑鳴

近期房市交易動能明顯下滑，很多租屋族開始關心近年漲不停的租金是否也該降了？認為如果房價跌，租金憑什麼維持高檔？

確實租金與房價走勢在收入條件都可以支持下，是有一定連動性的，只要房價漲，租金走高機會也大，相對的，如果房價跌，租金自然也難以維持。不過實務上可發現，租金上漲或是下跌反應，並不會像房價那麼即時。

房價大漲租約未到期 租金調整速度反應慢

舉例來說，房市熱、房價出現上漲時，多數屋主可能因租約尚未到期或是掌握市場資訊較慢，租金調漲的速度就會相對較緩，會有反應較為落後的狀況；相反的，一旦房價下跌，屋主調降租金動作也不會那麼即時。因此，雖然目前房市出現高檔盤整，不僅量縮，價格也隱隱有修正跡象，但是要見到租金走跌，恐沒那麼快。

▼房租受租期限制，漲跌反應較慢。（圖／東森新聞張琬聆攝）

台灣房市40多年來經歷大大小小的起伏，雖然目前房價與租金都在歷史新高狀態，但相對房價在1997年亞洲金融風暴、2000年網路泡沫、2003年SARS、2011年歐債危機或是2014年房市反轉下跌....多次出現修正，但租金其實修正的次數並不多。

40年來租金指數 僅遇2次下跌

從1981年至今，40多年來，全國住宅租金指數只在2000年網路泡沫化後，2001~2005連跌5年，還有2008年全球金融海嘯後，在2009年出現「1年」的「微跌」，其他30多年間，全國租金都是「穩定」上揚的，這都是因為租金面對經濟與整體房市變動，反應較房價慢有關。

▼台灣房租40年來僅經歷過2次下跌。（圖／元宏不動產加值服務平台提供）

往往房價下跌修正時間太短，租金還來不及反應，房價就已止穩上揚，自然租金也不會有明顯修正。

尚處補漲格局  恐越租越小遠差

目前看來，台灣租金應該還在補漲格局，由於台灣租金價格長期偏低、落後房價漲幅，以台北來說，目前租金投報率約2%，甚至有的低到1.5%，等於要50~67年靠租金收益才能回本，過度偏低的租金報酬率，也導致租金目前出現一定的補漲空間。

根據網路待租資料就可發現，近5年全台主要都會區的住宅租金開價，普遍有2~3成左右的驚人成長，雖然真實租金漲幅可能沒這麼大，但租金已經不是如過去那樣鐵板一塊，補漲正蠢蠢欲動。

雖然目前很多民眾已感覺租金價格很高，面對正補漲的租金都相當擔憂，但是這恐怕是必須面對的過程。雖然租金不會無限制上漲，但在租金在漲不動之前，租屋族勢必會面臨「越租越小」、「越租越差」、「越租越遠」的三大困境，這也是目前台灣租屋族經歷的狀況。

▼未來太空艙等奇特租屋現象，恐見怪不怪。（圖／東森新聞）

未來蟻租現象 將見怪不怪

以目前租金與物價水準來看，台灣租金確實還可能繼續上揚，租屋族未來都需有勒緊褲帶的心理準備。目前社會上少量出現的籠居、蟻居、租床位或租太空艙...等奇特現象，未來是否會變得見怪不怪，值得大家後續繼續觀察。

由於目前高房價問題短期難解，為了讓人民住得起，建議政府仍應持續保持打炒房的政策基調，避免房價進一步上漲帶動租金走揚。另外相關租金補貼、社宅、包租代管等居住政策也要持續推動，甚至擴大與加速推行，否則未來民眾的生活品質和生活空間，將會因租金持續上漲而受到壓縮。

▼陳傑鳴認為政府應持續擴大並加速推動租屋相關政策。（圖／陳傑鳴提供）

作者／陳傑鳴　元宏不動產加值服務平台研究總監，曾任Ubee趨勢研究中心總監、APPLE HOUSE趨勢研究中心研究總監、屋比房屋總監，持有不動產經紀人證照，專長房地產市場分析、買賣租賃策略評估。

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（封面圖／東森新聞張琬聆攝）