投機買盤凍結 假剛需現形 僅台南一枝獨秀

國泰房地產指數2022第4季指數發佈，雖然房價續漲，推案個數與銷售率都較前一年明顯下滑，整體呈現價量背離，房市表現待觀察，僅台南還算熱絡，學者也對此直言，投機性強的買盤幾乎已凍結，可以開始分辨哪些案子不是「真剛需」。

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房市價量背離 投機買盤凍結

章定煊指出，市場從去年Q1開始，就開始嚴重的價量背離，雖然價格大漲，但30天銷售率大幅下滑，尤其到了去年Q3，銷售率已經降到僅比10％多一點點的水準，也就是市場上某些投機性強的案子已經開始賣不動了，而自住買盤的案子也僅能順銷而已。

▼2022年Q4，30天銷售率分布。（圖／國泰房地產指數）

剛需買盤苦撐房市 台南一枝獨秀

到了Q4，終於支持不下去，30天銷售率跌破10％，僅剩8％，也代表了投機性強的個案買盤幾乎完全凍結，而自住買盤也是勉強賣得動而已，而這也導致在與上一季相比時，桃園、高雄短在線格局上，直接打入價量具跌的衰退組，台中、新竹則處於弱勢，台南、新北勉強維持在價漲量穩的格局。而和前一年同季相比，在年變動率上，除了台南一支獨秀，其他所有區全部落到待觀察。

▼2022年Q4整體房市表現偏弱。（圖／國泰房地產指數）

全面市況不佳 房市恐做頭

章定煊坦言，無法單看一季的數據，就將市場判死刑，但今年1月房市目前看起來表現不是太好，如果市場上半年都是如此弱勢的格局，那房市有可能就此形成頭部，接下來一陣混亂的總統大選，可能讓房市正式步入空頭，「今年上半年，銷售率若還是維持在個位數，下半年則大勢不妙」。

章定煊也直言，過去房市好的時候，每個個案都說自己靠剛性需求，不怕不景氣，但目前來看，不管大案、小案都賣得不好，是全面性的市況不佳，不是某幾個大案拖垮銷售率，雖然潮水才剛開始退，還不知道是誰沒穿褲子，但已經可以初步分辨出來，究竟誰是真正的剛性需求。

▼2022年Q4和前一年同期相比，成交價大漲、成交量減少，呈價量背離。（圖／國泰房地產指數）

（封面示意圖／pixabay）