房市颳雷陣雨 這類建物價格卻不輸豪宅？ 他曝「你不買、別人買」

台灣的住宅與土地市場因銀行縮銀根、政府打炒房修法等影響，正面臨雷陣雨侵襲，不過商用不動產卻相對樂觀，商仲發布今年第1季市場報告指出，除工業類、商辦及廠辦仍熱絡之外，旅館也因國門開放有曙光乍現的跡象，零售店面更在沉寂多年後重新萌芽。

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在銀行選擇性金融管制、限制建商18個月須開工的緊箍咒，加上政府祭出《平均地權條例》修正案，讓多數建商保守以待，購地推案陸續縮手，讓今年住宅市場走進雷陣雨的風暴中。

住宅市場投資縮手 商用不動產反而轉晴朗

反而是商用不動產展現偶有陰天、晴時多雲的氛圍，宏大國際資產總經理陳益盛指出，觀察2018~2022年近5年來商用不動產的交易及趨勢，以工業類佔比達45%~47%最高；商辦與廠辦各約20%~24%不等；旅館因疫情放緩國門開放有曙光乍現跡象，佔比約5%~13%；零售店面雖僅佔3%~4%，但沉寂多年後終於稍有萌芽，從食與美的產業首先帶動。

▼觀察近5年商用不動產交易狀況，工業類佔比最高。（圖／宏大國際資產提供）

以商辦來看，台北市區幾乎無新增供給，陳益盛表示，「物以稀為貴，你不買、她不買、自有人買」。例如信義區A辦「統一國際大樓」2019年第2季成交每坪158萬元已是當時商辦最高價，2020年第3季再成交每坪179萬元，漲幅13.3%，2022年第4季又漲到每坪210萬元，漲幅17.3%，也是第1戶突破每坪200萬元的商辦案例，不亞於信義區豪宅價格。

台北商辦物以稀為貴 價格不亞於豪宅

陳益盛指出，商辦市場呈現價漲格局，也形成商圈外溢，市中心買不下手或希望屋齡更新，北市就往北士科、南港、內科、大直，或往新北市捷運沿線，甚至桃園青埔、新竹竹北等區域，尤其台中七期等，也發展出商辦需求及市場，最具代表即中壽砸約120億元購入豐邑市政核心商辦案，是台中第1件突破百億元的交易。

廠辦在過去屬於工業不動產，近年因需求轉變，由內科到北士科甚至新北市捷運沿線，在科技業帶動下逐步發展出廠辦市場，作為企業研發中心及行政辦公之用，近年還有金融業Fintech的需求加入，如中信金在內湖安康路的資訊及行政大樓，華南金在土城工業區興建中的廠辦大樓等。

▼商用不動產5大類中，除零售店面外，皆轉為晴朗。（圖／宏大國際資產提供）

廠辦價格優勢受青睞 多家建商加入興建

陳益盛表示，由於廠辦的價格低於市中心商辦，因此只要是電子或傳產等，購置或承租廠辦的成本較低，因此近年市場有逐步擴張趨勢，多家建商如華固、長虹、遠雄等也加入興建廠辦的行列。

至於工業廠房仍是市場交易金額最大項目，近5年的每年佔比45%~47%位居商用不動產第一名，去年交易金額高達702.3億元，市場仍呈現缺貨。陳益盛指出，老廠房多數已售出，目前市場除惜售的，多數不是太破舊就是地點或地形太差；台南、高雄的工業地則是衝太快，「地主把一家台積電擴廠或即將進駐當成一個成熟的竹科園區來看待」，預估冷卻後價格會有一波下修。

解封現商機 店面及飯店受惠

即將走過風雨的零售店面，在政府逐步解封下，業者感到人氣提升、較積極擴點，又以餐飲、醫美業者最明顯，但其他多數產業仍相對保守及觀望。旅館飯店業也因解封而曙光乍現，不過近年的交易市場除以買下來經營或穩定收租為前提購買，如去年第1季全球人壽買下新竹國賓大飯店及好樂迪KTV之外，還有建商以土地概念購入，如2021年遠雄買下台中波特曼汽車旅館。

（封面圖／東森新聞張琬聆攝）