房市「先蹲後跳or蹲到腳麻」專家：329定價策略是關鍵

元月房市平淡無奇，代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」，2023年1月分數42.7分，分數較去年12月（46.8分）減少4.1分，對應燈號維持綠燈；與去年同期（45.3分）相比，分數減少2.6分。

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風向球六大構成項目呈現「一升、二平、三降」，之中新成屋戶數分數上升，待售建案個數、成交組數分數持平，預售屋推案量、來客組數、議價率分數下滑。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，進入新建案市場傳統淡季，年前市場供給量縮減，整體市況因缺乏新案拉抬，平均人氣稍降，買氣則與上月持平。隨著年後新案陸續推出，市場將在指標新案進場，發揮集客效應下升溫，但人氣要成功轉換成買氣，仍需等到買賣間的價格角力賽拼出勝負。

▼成采錡表示，新建案進入傳統淡季，平均人氣稍降，買氣則與上月持平。（示意圖／翻攝自pexels）

年前推案空窗 案量月減逾5成

由於多數新案規劃年後再進場，去年12月的選後推案潮告一段落後，今年1月部分地區進入推案空窗，北台灣預售屋推案量僅約500多億元，較去年12月減少700多億元，月減幅56.9％。月新增供給減少下，1月線上待售的住宅建案維持在一千多個，變化不大。

北台灣預售屋單一案量逾15億元以上的指標案有台北市-士林「圓山富璟」、新北市-板橋「帝景6號」及三重「鴻華天滙」、桃園市-大園「御禾院」、新竹市-東區「富宇天雋」、新竹縣-竹北「浩瀚寬郁」及竹東「星都滙CD區」等。

新成屋供給因先建後售指標案進場增加，1月北台灣完工釋出的新成屋戶數有300多戶，對應指標分數上升；單一案量逾15億元以上的指標案有新北市-三重「森一」及桃園市-桃園「中悦耑悦」等。

指標新案數量減 來客指標回落

風向球追蹤的指標案1月平均來客組數約17.6組／週，較去年12月（18.8組／週）減少1.2組／週，月減6.4％。儘管今年春節收假前夕，各接待中心來人量小增，北台灣整體房市仍因月初少有新建案公開拉抬人氣，月平均來人組數重回去年11月、地方選舉前水準。

1月住展風向球追蹤的指標建案平均成交組數約2.2戶／週，與去年12月（2.2戶／週）持平，日前持續有買方勇於出價，唯價位多低於賣方預期，未能促成交易，買賣雙方的價格認知差距尚未出現明顯縮小跡象。

也因多數消費者期待價格修正，日前市場以價位平實的個案買氣較穩定。此情況牽動全區行情，使平均議價率續增0.38個百分點，來到約10.91％，對應指標分數下滑。

成采錡表示，元月市況表現平平，但有望改變當前局勢的曙光已出現，即預售屋限制換約定調不溯及既往，降低打炒房政策短期內對房市的威脅。也因觀察到部分買方將新建案價位作為是否結束觀望、出手購屋的參考，預期329檔期新案的定價策略，將決定線上建案銷況是先蹲後跳還是蹲到腳麻。

▼2023年1月，六大指標分數與燈號對照表。（圖／住展雜誌提供）

（封面示意圖／住展雜誌提供）