台南新成屋賣不動 民眾改買中古屋 善化漲幅高達94%

近年來在科技題材與建設題材的加持下，台南儼然成為全台房市一級戰區，眾多建商和購屋民眾都爭先到台南購地插旗，搶佔一席之地，帶動當地新成屋、預售屋交易相當熱絡，但自去年以來，台南新成屋交易逐漸降溫，買氣出現向中古屋轉移的態勢。

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台南新成屋交易量創12年新低

依據內政部不動產資訊平台統計，去年Q3台南屋齡5年以下之新成屋交易佔比僅為16.5%，是自2010年以來的同期新低。對此，東森房屋研究中心經理葉沛堯表示，台南新推案價格屢創新高，再加上「平均地權條例」修正案對預售屋、新成屋的換約轉售做出了嚴格的限制，預估未來市場買氣將會持續向中古屋市場湧入。

葉沛堯表示，一方面，過去幾年受惠於台積電、南科的建設，台南房市交易量能極速升溫，目前台南精華區新推案的開價普遍都在3字頭以上，高昂的房價確實讓很多口袋不深的購屋民眾望而卻步。另一方面，受「平均地權條例」修法影響，預售屋、新成屋無法輕易換約轉售，若退戶恐怕還要承擔不菲的違約金，此時購買這類產品的風險不言而喻。依目前的情況來看，對於手頭資金不寬裕且抗風險能力較低的購屋民眾來說，購買中古屋的確是更適合的選擇。

▼台南市歷年Q3新成屋買賣移轉筆數佔比。（圖／東森房屋提供）

善化漲幅快翻倍 南區、永康位居2-3

那麼想要在台南購買中古屋的民眾又該如何挑選呢？進一步觀察台南主要行政區中古屋市場的表現，近兩年以善化區中古屋房價漲幅最快，高達94%，價格幾乎翻了一倍，其後分別是南區（53%）、永康區（51%）。

對此，東森房屋台南金華加盟店店長鄭勝陽表示，善化區緊鄰南科，就業人口的持續流入帶動當地的居住需求不斷增加，而且善化區還有LM特定區等建設項目為區域房市增添亮點，區內中古屋的平均房價短短兩年就從1字頭跳上2字頭，漲勢驚人。而永康區的建設題材相當豐沛，又可以共享台南蛋黃區的基礎機能，目前永康已有個別預售案的開價跳上4字頭，中古屋也基本都有2字頭的水準，顯見普通民眾的買房門檻愈來愈高。

南科人口外溢南區 仍有補漲動能

至於南區，鄭勝陽指出，過去南區受嫌惡設施影響，如: 南山公墓，導致區域房價行情一直都在較低檔位，最近幾年政府開始積極改善南區的居住環境，加之「舉喜重劃區」與「水交社重劃區」的建設，讓南區房市能見度快速提升，區域房價也水漲船高。而且由於南區具有房價基期低的先天優勢，即使區域房價飆漲，目前南區中古屋的價格仍普遍落在1字頭，相較於南市其他精華區而言，南區房價的確很有競爭力，此外，隨著台積電的發展與蛋黃區人口外溢，南區房價仍有落後補漲的動能，購屋民眾值得留意。

不過，葉沛堯也提醒，雖然台南房市長線並不看淡，但短期內房價漲勢過快，再加上目前台南房價已經站在歷史高點，建議今年的購屋民眾還是要以自住需求為主要考量，盡量減少投資置產的部分。而且在進場前也要做好風險評估，避免追高價購買，同時盡量避開政策調控的重點產品，如：預售屋、新成屋，以此降低未來被套牢的風險。

▼台南市行政區中古住宅平均房價變化。（圖／東森房屋提供）

（封面示意圖／東森房屋提供）