買賣移轉棟數「非房市溫度計」 專家曝3大重點更關鍵

去年底開始，不少房市專家便預測，2022全年度的買賣移轉棟數將下修，到了今年1月結果出爐，確實降到32萬棟以下，專家紛紛直言2022年的買氣降溫，不過，《住宅週報》社長陸敬民提醒，買賣移轉棟數確實是評斷房市景氣好不好的重要依據，但並非是唯一的依據，同時也提出觀察今年Q1房市的3大重點。

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移轉棟數未計預售屋 數據易誤判

陸敬民提到，買賣移轉棟數計算的是新成屋及中古屋，預售屋並不在計算的範圍中，但近2年的房市買氣上升、房價飆漲，卻是預售屋一枝獨秀領漲，就如同許多建商所說，在工料雙漲的情況下，預售屋的各項成本都飆高，帶動房價上漲，但工料雙漲與新成屋、中古屋毫無關係。

以這樣的情況為前提，代表著大量的資金進入市場，而且是進到預售市場，產生與同區段中古屋價格上的差距，而且這樣的差距不只是3、5萬元，而是每坪差了10幾萬元以上，在北市以外的地區如新竹更明顯。也因此，讓民眾趕快去買中古屋，中古屋房價也就跟著漲起來。

事實上，買賣移轉棟數並不能具體反映市場的全貌，反而容易造成誤判，畢竟這是個落後指標。

▼買賣移轉棟數為重要的指標，但以住宅交易結構來看，仍有偏差。（示意圖／pixabay）

同樣的大數據，多空角度不同就會產生不同的解讀，房市不像股市漲跌清清楚楚，大盤行情看了就知道，但房市的榮枯沒有像大盤行情這樣的清楚指標，因此當風向球出現，就只能各自代表各自領域的現象，業界人士卻把大數據用自己的預設立場去解讀。例如買賣移轉棟數下滑，空方就會「空到底」，多方則會說這是「市場回歸理性、盤整」。

陸敬民認為，像這樣的分析，沒有給消費者設定的前提，就會產生誤導，到底是針對預售屋或中古屋？是針對北台灣還是南台灣？不能拿1個數據，就說全台都是這樣。以委賣件數為例，媒體報導增加了2成，但實際上售屋網站上的重複物件太多，同1個物件可能就有好幾筆，甚至已售出的物件還掛在上面，這樣看分析委售件數有何意義？

▼房市數據的前提，易影響判讀。（示意圖／pixabay）

投資客無力進貨 房市買氣下滑

在《平均地權條例》草案三讀通過後，各地都傳出來人、買氣明顯下滑，這當中有三個因素，第一，投資客看壞後市，改採觀望的態度；第二，自住客因為房價漲太多，無力追價買不起；第三就是尚未出貨的投資置產客群，這種已買未賣的族群手中的貨還沒出掉以前，暫時無力再進新貨，在新竹、台中首購重劃區、台74沿線、以及台南九份子重劃區都有。

這群人在2020年第四季開始的打房組合拳後，獲利大幅減少，但又不甘平轉，只好留著到交屋，手中的貨還沒出掉，進貨的能力就有限。不過有感讓利（實質降價）的推手，並不在投資客手裡尚未交屋的物件，而是滿手貨源（預售屋新成屋都一樣）的建商。

Q1房市三大觀察重點 建商成關鍵

因此，陸敬民提醒，今年第一季房市觀察重點，應放在3大面向，首先，要了解哪個縣市／地區／重劃區的「首購產品」陸續出現有感讓利，又是哪家重量級或代表性建商，以及讓利多少，是怎麼個讓法。

（封面示意圖／pixabay）