周孝宇／田僑仔注意！農地變更將走入歷史 趕末班車有3要件

文／禾樂都市計畫技師事務所主持技師 周孝宇

國土計畫法將於2025年5月1日正式上路，也代表已施行將近50年的區域計畫法即將落幕。未來在國土計畫法的體系下，土地使用分區不能變更，僅可申請同意使用或是取得使用許可，這也代表過去農地可變更為建地或特定目的事業用地即將成為歷史。目前新法上路前的這段時間，也將成為想辦理農地變更者的「最後機會」。 

未來、在民國114年5月1日以後，現有都市計畫內土地以及國家公園土地將仍受都市計畫法和國家公園法管制，但管制非都市土地的區域計畫法及相關子法將停止適用，全面改由受國土計畫法管制，故農地必須在114年4月30日前完成變更（非掛件），方可享受農地變更所帶來的符合土地使用需求、建蔽率提高以及土地增值的好處。

▼未來農地受國土計畫法管制，難再享受到土地增值的好處。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

國土計畫法2年後上路 農地搶搭最後變更機會

目前在既有區域計畫法的體系下，農地若想做特定目的使用，依土地面積不同大致可以分為容許使用、使用地變更編定和使用分區變更等三種方法。

容許使用需要向主管機關提出經營計畫，變更編定需要檢附農業用地變更使用說明書和興辦事業計畫書，變更使用分區則需要取得開發計畫許可。

農地若想變更為建地或特定目的使用，首先要確定土地非位於第一級環境敏感區（特定水土保持區、水庫蓄水範圍或優良農田等），其次基地最好臨接8米以上計畫道路或現有巷，最後若基地位於山坡地，則須在變更編定前取得水土保持完工證明書。

▼過去不乏農地變更為建地或特定目的使用的案例。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

可變更類型廣泛 提升土地使用價值

若農地的地主想要將農地變更為建地(須符合特定條件)、露營場、長照中心、休閒農場或太陽能光電場等使用項目，變更使用地編定(土地面積2公頃以下)相較於變更使用分區(土地面積2公頃以上)容易，時程亦較短，變更使用地編定時間約1年半至2年左右，目前距離國土計畫全面施行尚餘約2年，故目前已經是農地最後的變更機會。

由於，農地變更後可做的類型相當廣，包含農產品或水產品集貨及運銷場所、廢棄物清理設施、土資場、運動場館、社會福利設施、宗教建築、長期照顧服務機構、寵物生命紀念設施以及特定工廠設施等使用等，可大幅提升土地使用價值。

尤其台灣將在2025年步入超高齡社會，長照機構是未來需求孔急的設施，若能把握國土計畫法上路前，將農地變更為特定目的事業用地，不僅能符合未來潮流所需，更加能大幅提升土地價值，發揮土地最大效用，農地所有者千萬讓錯過這最後機會，別讓權益睡著了！

●以上言論不代表EBC地產王立場

（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）