升息改變了買家布局！「爭鮮」躍商用不動產第3大咖

高力國際今（27）日發布今年第3季商用不動產及土地投資調查，前者交易量僅158億元的近14季新低，累計全年879億元，且過去主力買方壽險業者受限2.845%收益率而難出手，改由自用型企業出手，連「爭鮮」都以13億元買下桃園廠房而躍上本季第3高排名；土地交易也呈落底狀況，買家以建設業為主，但追價意願不高。

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根據高力國際調查，今年第３季的商用不動產市場交易量僅158億元，僅去年同期的54%，不但是今年交易最淡的一季，也是自2020年第2季以來近14季新低；累計全年交易來到879億元。

高力國際研究部董事梁儀盈指出，本季成交動能主要為自用型買方，以往為常客的壽險業自2022年台灣升息循環以來，受限2.845%的報酬率要求，即使資金動能仍在，但要尋覓適合報酬率的標的相當難，統計今年前３季的壽險業交易額約11億元，僅佔整體總額的1%，明顯退場。

▼今年第3季商用不動產交易以自用買方為主，包含爭鮮也榜上有名。（圖／高力國際提供）

壽險業熄火 企業趁機搶買

觀察前十大指標交易，承購標的皆為商辦、廠辦或廠房，其中三重國揚數位大樓、新莊華固國家置地、竹北台元科技園區10期、中和遠雄擎光等，顯示出在台北市中心全新大面積物件難尋的限制下，外圍地區全新釋出的物件因此受青睞。

高力國際副董事總經理黃正忠指出，壽險業目前很難買到符合報酬率的標的下，以製造業為自用型的買家趁勢來佈局，第3季製造業買方即佔2/3，前十大交易中除了台中商銀為金融業，其他都是自用，甚至連爭鮮都以13.3億元取得大宇桃園廠整棟廠房，搶上第三名，可以看到升息之後對投資市場的變化。 

▼今年第3季商用不動產交易僅158億元，創14季新低。（圖／高力國際提供）

建商購地轉保守 靠政府標地撐場

土地交易部分，今年不動產相關政策除了央行利息與第２季的加碼信用管制之外，《平均地權條例》也於7月正式上路，囤房稅2.0也在積極溝通討論中，持續影響住宅買氣，也讓建商在購地與資金配置的決策上更為謹慎。

本季土地交易總額392億元，主要為國產署、桃園市政府與高雄市政府有標售案釋出，7月國產署地上權標售約7.2億元、桃園市政府土地標售總額達127億元，9月高雄市政府土地標售約21億元。

黃正忠認為，即使今年在外部環境信心不足情況下，地方政府的土地標售案釋出，只要是地段好、具產業聚落效應且價格合理，仍會吸引投資人出手儲備土地，但觀察這幾批土地標售，其溢價率也不如前兩年高，顯示投資人的購買意願是會出價但不追價。

▼黃正忠認為近期投資人會出價但不追價。（圖／EBC地產王張琬聆攝）

若以成交區域來看，桃園市是本季土地交易王，總成交額達203億元，除了有土地標售案挹注外，製造業類的自用型買家也積極進場儲備工業地做為擴廠準備。

前十大土地指標交易案件中，金額最大的為宏園建設與瑞誠建設斥資近48億元購買台北市北投區石牌市場BOO案對面土地，其次則為台中市富宇建設向遠雄建設以40億元購入北屯區幼兒園校舍土地，推測兩案未來也應該都做為住宅使用。

▼今年第3季土地交易仍以建商為主。（圖／高力國際提供）

買方觀望心態濃 賣方也惜售

黃正忠認為即便現在土地市場買氣不佳的情況下，遇到精華地段大面積土地的機會難得，仍是相當受青睞。位居第3位的交易是國泰人壽以20億元標得桃園市中壢區對面的產專用地，並預計做為複合商業使用，而這也是國泰人壽繼青埔高鐵站區地上權案後，再次透過公開標售取得桃園市商業用地，顯見桃園市近幾年在產業需求增加與交通持續建設下，成為不動產投資開發熱區之一。

高力國際董事總經理劉學龍認為，今年全球經濟復甦力道疲軟，台灣連續12個月負成長的出口表現也拖累今年經濟成長的預期，因此上周央行決議再次暫停升息，政策利率維持1.875%，此舉不但符合市場期待，也讓投資人保有較大的資金運用彈性。當前市場氛圍下，商用不動產的買方觀望心態仍濃，儘管賣方釋出物件相對稀少，但仍期待整體交易量有回升機會；不過土地市場由於有多重房市相關政策影響，要追平去年交易量恐較有難度。

▼劉學龍認為土地交易要追平去年有難度。（圖／EBC地產王張琬聆攝）

（封面圖／EBC地產王 張琬聆攝）