郭紀子／物價狂飆「管理費不漲不可能！」 7調漲要訣讓住戶沒話說

文／社團法人台灣物業管理學會理事長、景文物業管理機構董事長 郭紀子

社區管理費的標準因地區、社區規模和管理方式而異。一般來說，社區管理費的調整最容易引起住戶的關注和爭議，應由區分所有權人會議決議。由於維護、修繕、人事費用等等一直在上漲，要維持一定品質，不調漲幾乎已經成為不可能，要如何順利達成決議呢？執行上要抓住幾個關鍵：

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1.充分說明費用增加原因：要讓住戶知道管理費的增加是由於必要的服務和維護成本上升，住戶可能更容易接受。

2.公開透明：提供清晰而透明的財務資訊有助於建立信任。向住戶提供詳細的費用分解和支出預算說明，可能更容易取得共識。

▼要讓住戶知道管理費增加的原因。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

充分溝通說明合理性 由區分所有權人表決

3.應由區分所有權人會議決議，有助於減輕爭議，並具有強制力。區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人2/3以上及其區分所有權比例合計2/3以上出席，以出席人數3/4以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權3/4以上之同意行之。

4.協商和溝通：提案前，會前的有效的溝通和協商，可以更好地理解住戶的關切，並尋找共同的解決方案。

5.合理性：社區調漲管理費用是否合理，標準在於社區管理費分擔，是否合於區分所有權人間就共有部分的使用「權利」與責任及費用負擔「義務」間，其適當性、必要性及比例原則、平等原則。合理性高，住戶就更容易接受管理費的調整。

▼調漲管理費須經區分所有權開會決議。（示意圖／取自Pexels）

經費不足後果嚴重 要求住戶履行義務

6.讓住戶知道社區缺經費後果的嚴重性：社區經費不足，會嚴重影響社區的管理維護品質，甚至導致社區運作停擺，對住戶日常生活造成困難。

例如，無人清垃圾，無人收包裹、郵件，無人管門禁，甚至電梯無維修，外牆剝落，出現消防、公安問題，若損及他人生命財產住戶承擔刑、民事責任，以及對社區聲譽和住戶的房價產生嚴重負面影響等等。

▼社區缺乏經費恐影響社區管理維護品質。（示意圖／東森新聞）

7. 法律強制性：召開區分所有權人會議，讓住戶通過合於法定程序的集體決議方式，達成調漲管理費的有效決議，對於不遵行者欠費，將來可以採取法律強制措施，來迫使住戶履行他們的義務。

總體而言，社區管理費的調整通常需要在住戶之間建立信任，通過公正、合理、公開、透明的決策過程，並在費用調整前進行充分的溝通，可以減輕住戶的疑慮，提高共識的可能性。然而，由於每個社區的情況不同，共識的難易程度也會因情況而異，要針對性採取措施。

●以上言論不代表EBC地產王立場

（封面示意圖／EBC地產王張琬聆攝）