國際房市東倒西歪！台灣因「4關鍵」 被政策打還活得好好

去年不少國家房市現地雷，許多開發商陸續倒閉，台灣多數建商卻能安然度過，戴德梁行指出4關鍵因素，包含家底雄厚、利率升息緩和、通膨相對溫和以及「有在動腦做空間調整，消費者還是埋單的」，認為今年自用購屋基本盤仍相對穩固，預估土地交易量有超越2023年的動能。

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戴德梁行昨（4）日結算去年商用不動產交易狀況，其中土地交易量為1129億元，是繼2016年實施房地合一稅以來次低記錄，相較於2022年量縮高達589億元。

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戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達指出，去年發生戰爭產生不確定性，而且戰爭還不只一個，還有看不到子彈的隱形戰爭「中美貿易戰」，導致國際資金變動，不管是工料上漲、國際局勢不穩定造成的投資觀望卻步等，便對土地產生了影響。

▼去年土地交易金額為2016年以來次低紀錄。（圖／EBC地產王張琬聆攝）

去年土地交易破千億 雖驚喜但不亮眼

「去年看到一開始的交易狀況非常擔心，首兩季加起來都比不上過去單一季的平均成交金額，第3季雖然成績稍微好一點，但仍看不到較大筆交易的跡象」，楊長達強調，最後交易量還有破千億元「雖然是驚喜，但真的很不亮眼」。

其中量縮最明顯的是工業土地，2019~2021年的工業土地交易量皆超過500億元，2022年更高達895億元，佔總體土地交易的一半，但2023交易量則緊縮至275億元，相對於2022年度量縮高達620億元。

楊長達分析，近5年全台工業土地漲幅驚人，就製造業而言，工料雙漲已不斷侵蝕獲利，工業土地飆漲至今顯然已到了製造業購置生產用地的成本極限，「地價不斷飆漲，造成很多想買地蓋廠房的廠商非常大的壓力！」他更舉南部有工業區土地2022年每坪6~7萬元，去年已變成16~17萬元，整個翻倍！」

▼工業土地價格飆漲之下，去年交易佔比已縮減。（圖／戴德梁行）

工業土地翻倍漲 企業壓力大不買了

從年度十大土地交易中也可發現，2022年的前五大交易額皆逾50億元，且均為工業土地，但去年最大土地交易為宏園、瑞誠建設購買北投石牌商圈的商業區土地，交易額僅47.88億元，連擠進2022年的前五大都排不上。楊長達表示，2023年土地筆數、交易量、交易額及總金額都變少，工業土地不再制霸，交易量佔比回歸基本盤，只剩精華區土地才看得到持續追價力道。

對於去年建地交易熄火，楊長達認為，建商過去土地買太多了，進貨的積極度不用很大，「政策如果開綠燈，開發商都還是會盡量買，不會因為存貨多而停下購地腳步，目前則是先喘息，觀察政策的影響及做策略轉換。他補充，隨著房地合一稅2.0、實價登錄2.0等封鎖預售屋短進短出買空賣空的空間，囤房稅2.0、央行選擇性信用管制也拉高了投資難度，當市場回到基本盤時，建商也會調整回到基本的步調。

台灣建商賺不少錢 政策打壓仍活得好

「相較於國際上有非常多開發商在2023年東倒西歪了，台灣開發商面臨那麼多房地政策的壓制，還活得好好的！」楊長達歸納4個原因，首先是建商「家底雄厚」，2010~2020年的房價大漲光輝歲月中賺了不少錢，目前成本拉抬下也不容他們做太大的降價、因為夠雄厚也沒必要降價。

▼楊長達指出台灣升息及通膨狀況相較國際來得溫和。（圖／EBC地產王張琬聆攝）

二是台灣央行利率升息緩和，讓開發商有更大喘息空間；三是相較國際通貨膨脹來到10%以上，台灣3年漲3%左右相對溫和，「很大原因是政府控制電價控制得很低，讓其他通膨狀況能被壓抑住。

第4原因則是「開發商都有在動腦筋」，楊長達解釋，「當市場回到基本面，建商無法從消費者口袋榨出更多錢，轉而在空間上做變化與擠壓，這樣的過程消費者是埋單的」，因此在台灣開發商在控制總價之下，使成本上漲的壓力透過壓縮建物坪數，仍能達到提高單價的目的。

新青安影響住宅規劃 小坪數仍是流行趨勢

最後觀察住宅交易量表現，受惠「青年安心成家貸款精進方案」（簡稱「新青安」）自2023年8月起上路，建物買賣移轉棟數明顯從9月急起直追，預估全年度可望守住30萬棟大關。楊長達認為，該政策還會持續下，今年住宅市場重點在買方夠年輕、總價不能太高，也會因此影響到開發商賣房子的規劃，小坪數低總價仍會是流行趨勢。

也由於自用目的購屋的基本盤仍相對穩固，楊長達指出，對於土地市場仍有激勵作用，儘管房地政策短期間無鬆綁跡象，預估2024年的土地交易量有超越2023年的動能。

（封面圖／EBC地產王 張琬聆攝）