鄭文在／買下農地想當快樂農夫 竟收到政府這來函…價值瞬間貶損

文／正業地政士聯合事務所所長 鄭文在

購買農地興建農舍，一直是很多都市人的夢想，有天有地，還有可以耕作的農地，種菜自己吃，既休閒又養生，讓都市人好羨慕。

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可是，購買農地時陷阱一籮筐，如果買的農地已經被套繪，不但蓋不成農舍，還會讓農地的價值貶損，讓都市人望地興嘆，不勝枚舉。

編按：依照〈農業用地興建農舍辦法〉第12條第2項規定，已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割。

個案中的農地買賣，簽約完成後，我們依照標準作業流程，申請了農地農用證明、鑑界及無套繪證明，當一切都順利進行時，居然收到市政府建管處發函指出：該農地領有民國84年間，政府所核發之建照執照的案號，讓人跌破眼鏡。

▼農地如果被套繪，不但蓋不成農舍，還會讓農地的價值貶損。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

農地出售 才發現領有建照案號

經查詢賣方，因為農地是繼承而來，所以完全沒有申請建照執照的印象，偏偏來函的公文，還有建照執照的號碼，不像是誤載所致，所以只好順藤摸瓜，正本清源查詢清楚。

經查詢，該農地只有建照執照號碼，沒有核發使用執照，農地現場也沒有建築物存在，更重要的它也不是農舍坐落之配合耕地.....看來，事證明確，有機會解除該筆農地的套繪。

農地現場無建物 解除套繪完成買賣

依照《建築法》第54條：起造人自領得建造執照或雜項執照之日起，應於6個月內開工；並應於開工前，會同承造人及監造人將開工日期，連同姓名或名稱、住址、證書字號及承造人施工計畫書，申請該管主管建築機關備查。

▼來函的公文竟有建照執照的號碼。（示意圖／unsplash）

起造人因故不能於前項期限內開工時，應敘明原因，申請展期一次，期限為3個月。未依規定申請展期，或已逾展期期限仍未開工者，其建造執照或雜項執照自規定得展期之期限屆滿之日起，失其效力。

也就是，雖然領有建照執照，但是沒有開工的事實，亦無展延紀錄，該建照失其效力，建管單位同意併案解除套繪。

為此，買賣雙方都鬆了一口氣，順利的完成了該筆農地的買賣登記，朝著都市農夫的夢想前進。

您有承買農地當快樂農夫的想法嗎？農地的法令問題很多，記得，公部門多方查詢，才能夠心想事成，美夢成真。

●以上言論不代表EBC地產王立場

（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）