餘屋攀高房價必跌？專家嘆規律被打破 網揪元兇「台積電」也入列

這波房價成長力道有多強？從過去歷史經驗來說，建商手上的新建餘屋量攀上高峰時房價必跌，然而這套規律在2018~2020年間出現鈍化，2022年起餘屋量創歷史新高，房價卻不跌反漲！許多網友從政策面鎖住供給又有新青安鼓勵、股市經濟大好、通膨失控下的置產等角度來解答，甚至還有科技業賺太多、台積電「開外掛」到處設廠等原因，讓買房成為錢的去處。

馨傳不動產智庫執行長何世昌觀察台灣近年的新建餘屋量及房價指數走勢與變化，在過去如2015~2018年間，餘屋量飆高之下房價會因此下跌，所以他在個人臉書粉專「何世昌的房產知識Buffet+」指出，以歷史經驗來說，當建商手上的新建餘屋量攀上高峰時房價必跌。

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沒想到這個規律竟然打破了！何世昌發現，在2018~2020年間「房價必跌」現象已經出現鈍化跡象，「更讓人傻眼的是，自2022年以來，新建餘屋量創下歷史新高，但房價不跌反漲」。他因此反問，為何房市規律會被打破？是什麼原因造成的呢？

▼何世昌發現新建餘屋量高房價必跌的規律在近年被打破。（圖／翻攝臉書「何世昌的房產知識Buffet+」）

疫情帶來資金大放水 台商回流錢入房地產

不少網友對此侃侃而談，首先是受惠全球為拯救疫情帶來的資金大放水，「為了拯救當時疫情的資金斷鏈，人類開啟史上最大印鈔計劃」、「本來要跌，被FED大放水政策托住，水淹全球而且剛好台灣疫情受創最小，經濟果實分配下，大水流過來特別多」等，用來說明原本該下跌的房價因此鈍化，更導致疫後一飛衝天，一漲不可收拾。

因此許多網友針對此狀況也直指是政策面帶來的後果，包含早先以上路的房地合一稅「自住優惠造成的鎖籌碼效應，不想被課重稅就設籍滿六年才賣，獲利部分還有400萬免稅額，超過的部分才要課10%，這段時間投資客不賣，建商等於壟斷市場沒對手」。

房市供給被政府鎖住 需求被新青安拉高

以及去年上路的《平均地權條例》修法，「禁止預售轉讓、《平均地權條例》把投資客這個供給方不穩定籌碼給去除了，新屋議價權全都建商說了算，怎麼輸」、「供給被政府斷掉，需求被青安拉高」；「別忘了新青安，按耐不住的年輕人全都想上車了」。

▼政府的新青安優貸方案，讓許多人全都想上車。（示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）

另外則是通膨的問題，網友直言，「大家看到股市不斷創高反應出的經濟繁榮現象，但股市的非理性創高更似乎是在反應通膨的失控」並強調「熱錢最近簡單的方式是進入房地場當金融商品，不是用來居住的。是有錢人用來囤錢抗通膨的」；「我覺得這次房價全面上漲有一個是之前房價上漲循環沒有發生的事就是通貸膨脹，影響的是全民，只要跟食衣住行育樂都有關係，所以只是有錢不管你是有錢人還是平民百姓都會把錢換成房子置產保值」。

另外也有人直指科技業賺太多，「台商的資金及股市賺到的錢全流入房地產，和科技業的大筆大筆的買房」、「有一個族群收入很高，現金源源不絕，不管任何政策都沒效啦！大家手上的錢太多，科技業賺的缽盆瓢滿，錢總要有去處」、「還有一個外掛就是那時沒有台積電四處去設廠」。

也有人認為是多重因素造成的，1是房地合一稅導致5 年不能賣房，需求增加會造成緩步上漲；2是通膨與低利率同步發生，出現通膨預期的擠兌效應；3是台資回家需要資金的避風港，開始移轉到房地產；4是政策造成的羊群效應，例如新青安政策促成很強的風向，讓大家認為房地產是低風險投資；5是承認現在的經濟成長動能真的很強，無論是內需還是國際貿易都是如此，財富效應才是房地產不斷成長的主要因素之一。

高源不動產估價師事務所所長陳碧源則指出，在市場的行為上，景氣好的時候，預售（先售後建）方式會多於新成屋（先建後售）銷售方式，景氣不好則是相反，但這一波因為營建成本的推升力道，迫使建商必須改採先建後售或保有一定比例的新成屋銷售，以免造成虧損，所以新建餘屋數量增加，但是同時銷售價格也上漲，以符合成本積累的經濟現象。

（封面示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）