央行利率連3凍 房市管制按兵不動 7大關鍵問答一次看
(2024/12/20 08:46)房市過熱根本杞人憂天？專家揭數據：連車尾燈都看不到
2024/06/14 16:21 好房網
全台5月買賣移轉棟數日前公布，六都交易幾乎都創下近期最大量，台北市為近24個月新高，新北市為29個月新高，高雄市則創下縣市合併以來單月最大量，首次突破5,000棟、年增高達47％，台南2,843棟、台中4,918棟，雙雙刷新縣市合併14年以來的同期新高，房市熱度讓外界擔憂是否過熱，將導致「擦鞋童理論」成真，但看在專家眼裡恐怕只是杞人憂天。
「擦鞋童理論」原是股市理論，意指連沒什麼資金可以投資股票的經濟弱勢者都開始討論股市時，就是股市交易達到最高峰之時，之後就會下跌。馨傳不動產智庫執行長何世昌在臉書上撰文表示，今年初還看過有人說房市成交量太少，房市熱絡是假象，到如今價量齊揚又有人說市場過熱不該買房，但房市究竟有無過熱，還是應該回歸數據來判讀。
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何世昌指出，近5年2019-2023年的成交年均量落在約32萬棟，拉長到近10年、近20年則分別是約30萬棟、34.7萬棟，而最近一波房市多頭為2018-2023年，成交年均量為31.3萬棟，對比前一波房市多頭2002-2014年的38萬棟，不僅相差甚遠，加上各民間機構對於今年房市買賣移轉棟數預估量落在32萬-34萬棟之間，尚且都稱不上過熱，他更直言「即使今年最終成交量落在預估值最高檔的34萬棟，也沒有過熱疑慮，連前波多頭年均量38萬棟的車尾燈都看不到，根本沒有過熱或擦鞋童的問題」。
至於房市是否有可能發展為成交量偏低、價量背離的疑慮？何世昌也認為，在房地合一稅2.0、預售屋禁轉售兩大政策影響之下，雙雙鎖住中古屋與預售屋賣壓，在扭曲市場的框架下，不會產生價量背離的情況，直言：「房市現況就是，大家該吃吃、該喝喝，穩扎穩打到年底，不必自己嚇自己」。
公股銀行則分析代表著建商推案信心指標的建築貸款餘額，建築貸款餘額年增率由2021年1月的高點18.70％，逐步下降至今年2月的3.66％，加上今年1到2月全國住宅建照核發戶數16,772戶，年減8.53％，有別於2017年至2022年呈上揚的趨勢，2023年轉趨衰退，顯示在政策影響下，建商態度較前幾年審慎。在央行與政府持續管制房市甚至加重管制措施，而營建成本居高不下對房價形成支撐力道的雙重作用下，預期今年房市價量都將與去年持平，呈現價穩量穩的態勢。
（封面示意圖／好房網提供）
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