囤房稅2.0不利先建後售？ 專家笑：一坪能賣211萬何必怕

新版囤房稅於今年7月正式上路，市場預料將使建商的成屋餘屋受到衝擊，因此不利先建售後。不過住展雜誌統計今年推出的新成屋建案銷售狀況，發現影響不大，甚至單價前5強中已有兩案扣關200萬元，尤其捷運信義安和站的「首泰信義」一舉以每坪211.8萬元登最貴捷運宅寶座，顯見新成屋仍有資產族買單，讓專家直呼「一坪200萬照賣不誤，為何麼要怕囤房稅？」

新版囤房稅又稱囤房稅2.0，將非自住住家房屋稅率由原本1.5%至3.6%調升至2%至4.8%，所有縣市政府均應訂定囤房稅，採「全國歸戶」且「全數累進課徵」，已於7月正式實施。

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住展雜誌為觀察政策是否影響新成屋案，統計今年推出的先建後售戶數持續仍走增，可見建商面對調高稅率帶來的衝擊未受影響，對於市場相當有信心。進一步觀察自2022年迄今台北市進場銷售的先建後售案，比對已有實價揭露資訊的最高單價前5強，最高價為捷運信義安和站聯開宅「首泰信義」，於今年4月交易的27樓戶，單價達211.8萬元，總價來到2億元。

亞軍是捷運科技大樓站周邊的「冠德安沐居」，去年年底交易的頂樓戶單價200.8萬元，總價為4998萬元。其餘3名分別為博愛特區南側的「新光人壽總統傑仕堡」、古亭生活圈小宅社區「閱大安」、大直景觀宅「冠德大直湛」，單價在157.5~166萬元，其中「新光人壽總統傑仕堡」的總價為1.04億元，而「冠德大直湛」、「閱大安」各為5800萬元與4407萬元。

▼近期台北市先建後售案交易單價亮眼。（圖/住展雜誌提供）

先建後售象徵建商實力 市場正熱不怕沒買氣

住展雜誌發言人陳炳辰表示，先建後售案不似預售，買方需先備足自備款，而且坐落台北市的價碼都不低，主力客群多是一定財富實力者，因此不乏採取先建後售的豪宅案，讓高資產買方看得到摸得到，像全台最貴豪宅「元利信義聯勤」，與這次統計的「首泰信義」、「新光人壽總統傑仕堡」均屬此例。

至於建商不畏囤房稅、仍規劃先建後售的原因，陳炳臣分析，一方面出於原物料不斷上漲趨勢，先建後售成本好掌控；另一方面少了預售收入，建商本身資產須夠雄厚，此等營造實力更有機會反映品牌價值，因此不少品牌建商推案以此為主，正可加持產品、提升價碼。

另外，先建後售案不須等到未來效益發酵，現況市場氛圍恰逢熱潮，直接就能締造佳績，陳炳辰舉例，2022年推出大安區羅斯福路門牌的「閱大安」，本身地段精華，又趕上小宅風氣，加上區域同質性個案稀缺，與期望即刻入住的買盤一拍即合，躬逢其盛創造出最高單價160萬元。相似案例近年還有「聯洋南京復興」、「天母靜好」等，各為142.9萬元與131.1萬元高價。

陳炳辰指出，台北市今年尚有松山區、中山區、信義區的先建後售案登場，具備小宅、戶數珍稀、近捷運站等銷售密碼，去化無虞，價碼有其發揮空間。估計在8月迎來台商資金解禁下，投入不動產機率高，資產紮實者本為新成屋市場主要買盤，價量走勢備受期待。

（封面圖／東森財經新聞張琬聆攝）