老夫妻想「賣透天換華廈」 專家教一招：土增稅減半、房地合一免繳

年齡增長，會因居住需求不同想換屋，一名黃先生和他的妻子年紀漸長，膝蓋也開始不太靈活，決定賣掉現在住的透天厝，換成一間有電梯的華廈，不過「換屋」不僅要負擔土地增值稅，還有房地合一稅，對於名下仍有收租套房的黃先生來說，換屋要繳兩筆重稅相當不划算。財務規劃專家廖嘉紅教一招，就能讓黃先生「土增稅減半、房地合一稅免繳」！

廖嘉紅在《R姐財富方舟-廖嘉紅》粉專分享這則案例，她指出黃先生之前已經使用過土地增值稅「一生一次」10％ 的優惠稅率，而且他還有一間收租的小套房，所以沒辦法使用「一生一屋」的10％優惠稅率。若黃先生以名下的房子換屋，則必須負擔一般的土地增值稅的累進稅率，為20%、30%或40%。此外，黃先生若賣房還必須繳交房地合一稅，

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那到底要如何才能降低繳稅的負擔？廖嘉紅表示，由於黃太太還未使用過「一生一次」的土增稅10%優惠稅率，因此可以將透天厝贈與給黃太太，如此一來，出售時就能節省透天厝高額的土地增值稅。而且夫妻之間贈與不動產可以不計入當年度贈與總額，土地增值稅可以申請暫時免繳，出售時就可以享受「一生一次」的10%優惠稅率。

土增稅減半

她指出一般的土地增值稅的累進稅率，為20%、30%或40%，所以「一生一次」優惠稅率10%，已經降低一半以上。不動產夫妻贈與，只需要繳契稅，而契稅是按房屋現值的6%來計算，而不是市價的6%。

等黃太太賣屋後，購屋成本為黃先生當初向第三人購買取得的，就可以減掉當初購買成本600萬及相關規費10萬，作為取得成本。如果配偶是繼承或贈與取得，就取得當時的「土地公告現值和房屋的評定加值」作為取得成本。

此外，再加上核實可減除費用，包括買房、賣房時的仲介費發票，代書費用和裝潢發票，都要妥善保留。如果自行出售或出售仲介費低於3%，按成交價額3%計算可減除費用，最多以30萬為限。

房地合一稅免繳

黃太太出售的透天厝，是由配偶黃先生贈與給她的，但是她的持有期間，並不是由贈與日來決定，還是以贈與人黃先生原始購買之日105年2月來計算。所以黃太太的持有期間，是從黃先生105年購買開始計算，到113年已經超過5年，房地合一稅率20%。

因此，計算後獲利360萬×房地合一稅率20%=房地合一所得稅72萬。最近幾年房價漲很多，但72萬多的房地合一稅真的很高！

不過，因黃先生夫妻的透天符合「房地合一自住優惠」，房地合一自住優惠，課稅所得400萬以內者免納所得稅，超過部分按稅率10%課徵所得稅。：
1、本人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並實際居住於該房屋連續滿6年。
2、交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。
3、個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾使用房地合一自住優惠。

於是出售獲利360萬扣掉400萬免稅額為負數，所以黃先生夫妻的房地合一稅「歸零了！」這樣一來，黃先生和黃太太不僅成功地降低了稅負，還為他們的退休生活多留了一筆資金，確保了未來的生活品質！

▼房地合一稅2.0。（圖／翻攝財政部臺北國稅局）

（封面示意圖／翻攝Pixabay）