房貸亂象多嚴重？ 五寶媽借不到還被罵炒房 專家：撐死膽大餓死膽小

新青安於2023年8月橫空出世，將房市買氣推升至高點，但卻在短短1年後風雲變色，2024年9月央行祭出第七波信用管制，其中包含「限貸令」，讓購屋族申貸變得困難，房市也自此降溫，儘管央行立意是為了「打炒房」，且強調「房貸資源優先給首購和自住客」，不過事實上似乎並非如此，反倒是釀成了不少房貸亂象。

馨傳不動產智庫董事長何世昌在個人臉書粉專「何世昌的房產知識Buffet+」發文表示，「別以過去經驗看現況，房貸亂象遠比預期嚴重。」他指出，有媒體報導「五寶媽」小文首購買房未能貸到八成的新聞，讓新聞主人公小文近期遭到不少網友攻訐，有些不理性的網友罵她「炒房活該」，但明明小文只買一間房自住，硬是被罵成炒房客。

★【理財達人秀】2數據亮燈 台股3萬5? 籌碼轉強ing 翻身大戶股 ★

何世昌透露，今天與小文在同台節目上，聽她陳述自身狀況，我覺得她的心裡素質真的很強大，面對網暴還能泰然處之，十分不容易。部份網友從小文貸款成數不如預期，便認定她是投資客，我想可能被政府強調「資源優先給首購、自住」所誤導，以致於產生「現在難獲得房貸就是投資客」的先入為主印象。

何世昌表示，從去年央行九月祭出新一波打房以來，他鮮少聊貸款的話題，因為他跟多數網友一樣，也相信央行、金管會矢言「打炒房、房貸資源優先給首購和自住客」的承諾。

但近來他去詢問相關從業人員，以及詢問第一線的買賣情況，看到房貸市場簡直亂成一鍋粥，何世昌覺得較不合理的情況如下：

限貸令回溯措施

一般政策法規基於「信賴保護原則」，並不會回溯實施。何世昌舉例，你想想，假設今年10月普發一萬元，然後政府宣布回溯到2020年，2020年至2024年死去的人都可以從棺材裡爬出來領到一萬元，那豈不亂了套嗎？

他認為，最衰的人是多年前在雙北市以外地區購買預售屋、且成交總價低於4千萬的人，從成交到預售屋完工交屋經歷三、四年，房價漲超過4千萬，變成央行認定的「高級住宅」，貸款成數只剩3成（俗稱豪宅限貸令），交屋通知頓時變成斷頭通知。

鑑價與放款認定多頭馬車

「豪宅限貸令」斷頭違約的情況比何世昌預期嚴重，可能肇因於銀行鑑價、放款各自為政，甚至出現「鑑價取其高、放款取其低」的荒唐現象，讓消費者無所適從。

他舉例，習小平在2022年在高雄買一戶預售屋，成交總價為2,900萬元，習小平準備了四成頭期款、即1,160萬元，預期交屋時向銀行貸款六成、約1,740萬元。

然而，今年建商通知對保、交屋，銀行鑑價為4,200萬元，受「豪宅限貸令」約束，貸款上限只剩三成。習小平算了算，4,200萬元貸三成只約1,260萬元，比原估的1,740萬元少480萬元，跟親友商借湊一湊應該可以過關。

但沒想到，銀行所謂的貸款上限三成，竟是以習小平成交總價2,900萬元為放款基準，所以只願核貸870萬元。這就是「鑑價取其高、放款取其低」的荒唐之處，習小平只能眼巴巴被建商沒收15％違約金。

打趴沒門路的自住客

何世昌很好奇的問幾家今年交屋的業者，業者大多坦言說：「不敢說百分之百，但多屋族順利交屋比率很高，因房貸而違約的大多是沒買房經驗的首購族。」何世昌也分享他跟業者的對話內容：

何世昌：「我們一般都認為多屋族會借不到錢，為何受重創的反而是首購族？」
業者：「先不說財力造成銀行差別待遇的問題。如果說現在投資客、首購族都沒辦法在銀行借到錢，那他們會怎麼做？」
何世昌：「可以直接公布答案嗎？」
業者：「首購族沒經驗、沒門路，大部份只能跟親友調頭寸，調不到的話只能賠錢違約。投資客找錢的經驗豐富，有些人就乾脆去民間融資借錢、促進地下經濟。」

何世昌感嘆，「常言道：『撐死膽大的，餓死膽小的』，此話確實不假。」

何世昌認為問題在於，央行去年就有設立申訴專線和投訴信箱，央行堅稱投訴案例極少。他指出，有趣的地方就在這裡，一般民眾很少人知道有申訴專線與信箱。就算投訴了，處理結果還沒出來，恐怕就違約GG了。「更別用以前的收支比經驗來看現在的貸款市場，如今一切是銀行說了算，既有經驗正被全面解構中。」

何世昌最後表示，房市調控這件事對政府而言真的兩難，房價跌得不夠多，等著買房的民眾不滿意；房貸貸不到，被迫斷頭的民眾必然極度不悅。他認為，不管哪一種情況，民意迴力鏢最終都會打到政府身上。

（封面圖／取自Pixabay）