台中七期小宅投資客「遭三殺」 專家嘆：單價還輸北屯、沙鹿

自從央行去年推出第七波限貸令，致使房市亂象叢生，包括換約、解約、糾紛等案例頻傳，而根據臉書社團「賣厝阿明 知識+」的版主阿明透露，台中七期目前也正上演交屋風暴，甚至有上千戶投資客發現，等待交屋換來的不是豐厚獲利，而是近乎平盤，同時還得面臨限貸、市場轉冷，壓力可謂非常沉重。

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阿明在臉書粉專發文表示，七期是台中的精華地段，在當地更被譽為「蛋黃中的蛋黃」，不過當地正在上演一場前所未有的交屋風暴，其中位於台灣大道的某預售案，從動工到成屋耗時6年，期間歷經工地火災、停工重建等波折，原本以為熬到交屋總算能雨過天晴，卻成為房市反轉下的最大苦主，實價登錄顯示在預售期平均單價大約35萬元，期間換約價最高曾來到4字頭，但六年來的漲幅僅一成左右，如今單價還低於北屯、沙鹿等外圍區域的建案，令許多投資客笑不出來。

阿明直言，上千戶投資客發現經過6年的等待，換來的不是預期中的豐厚獲利，而是近乎平盤的殘酷現實，甚至還要面臨央行限貸、市場轉冷的雙重夾殺，而投資客主要面對以下「三殺困境」：

第一殺、時間成本吞噬獲利

根據阿明分析，若以925萬元總價計算，資金機會成本每年5%，六年下來就損失近300萬元，即使房價帳面略有增值，扣除時間成本後實際卻是虧損狀態。

第二殺、限貸令切斷退路

央行信用管制針對多戶買方祭出限貸措施，投資客無法像過去輕鬆轉貸或是增貸，導致資金周轉陷入困境。

第三殺、市場反轉流動性枯竭

隨著房市轉冷，七期小宅從搶手貨變成燙手山芋，促使上千戶同時求售形成「多殺多」的惡性循環，也導致房價一瀉千里。

根據阿明分析，七期的小宅物件有四大致命傷如下：

1.    供給量過大

七期近年小宅供給暴增，同一時期就有數個千戶級建案推出，供需失衡嚴重。

2.租賃市場飽和

七期小宅租金報酬率普遍偏低，投資客難以「以租養貸」。

3.管理品質疑慮

戶數過多的社區往往面臨管理困難，影響未來保值性。

4.貸款條件嚴苛

銀行對小宅貸款日益謹慎，成數普遍低於標準產品。

阿明還提到，從建商的角度來看，例如台灣大道的這個建案可能「沒有賺錢」，原因在於工期延宕與原物料大漲雙重擠壓，建商利潤遭到嚴重侵蝕，還可能面臨多戶屋主協商賠償事宜，不過根據合約條款，能獲得的補償相當有限，但更令人憂心的是物件已經錯過換約時間，目前正進入對保驗屋階段，但市場上仍有不少待售物件急於脫手，「這些賣家打算先以成屋方式進行合約簽訂，一過戶就馬上轉手。然而2020年購入成本含車位總價925萬元的物件，現在要賣1088萬元卻面臨困難。」

不過從買方角度來看，阿明認為或許提供機會，特別是自住客而言，能用相對親民的價格買進七期精華地段的小宅，長期來看仍具保值性，同時也帶給投資者4點啟如下：

1.預售案風險：工期延宕、市場變化等風險往往被低估

2.流動性管理：避免將過多資金投入流動性較差的產品

3.分散投資：不要過度集中於單一區域或產品類型

4.現金流規劃：確保有足夠的現金流應付突發情況

展望七期房市，阿明直言當地「正在經歷重大轉變」，主要改變如下：

1.小宅神話破滅：過去「買小宅必賺」的預期被徹底打破

2.地段論修正：即使是精華地段，也無法免疫於市場系統性風險

3.投資邏輯改變：短期炒作的時代結束，長期持有成為主流

阿明總結表示，七期小宅風暴就是一個警惕，隨著房市持續調整，類似情況可能會在其他重劃區重演，因此投資人應該認清現實，即是房地產不再是穩賺不賠的投資，而是需要專業判斷與風險管理的資產類別，與其追逐短期價差，不如回歸房地產的本質，改追求長期穩健的保值功能，「在當前市場環境下，現金流比資本利得更重要，防禦比進攻更明智。」

（封面示意圖／Pixabay）