房貸水龍頭開了！專家3劇本預測「央行下一步」

行政院會決定將新青安貸款排除在《銀行法》第72條之2限制之外，外界關心後續央行的態度、對市場會產生什麼直接影響、918央行理事會將採什麼措施？對此房市趨勢專家李同榮妙喻「央行回眸、市場三笑」，並且預測央行的具體回應將可能分為三步曲。

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有關918央行理事會將採什麼措施，根據李同榮預估，可能分為三步曲如下：

一、已發布換屋先買後賣緩衝期延至18個月。

二、銀行放款不動產集中度將設法解困。

三、9月理事會可能放大水庫，降低銀行存款準備率。

李同榮指出，過去幾年台灣的房產政策，最大盲點是窮到只剩打房政策，更大盲點是政策矛盾、網內互打，造成市場不斷扭曲，年輕首購族不斷被政策擺佈與綁架，已經苦不堪言，如今房市已經降溫，呼籲政府矛盾的打房政策應該劃下句點。

根據他的說法，2021年房市主升段時，包括央行、財政部、內政部三大部會打房政策各行其政、亂槍打鳥，鳥飛的越高越遠，房價越打越高，央行錯把後衞當鋒，從第一波2020年底打到第六波2024年6月，即使選擇性限貸仍阻止不了投機性資金到處流竄。

李同榮提到，財政部於2021年七月啓動房地合一2.0，造成市場轉嫁效應，後續內政部於2023年啓動預售屋禁止轉售也產生閉鎖效應，在主升段打房適得其反，時間來到2023年下半年，當時正值房市末升段，技術性轉弱且交易量下滑，眼看市場正在降溫，政府卻在此時為了選舉而逆勢推出新青安優惠政策，不僅造成政策矛盾，還促使年輕人搶購搶貸，房價越搶越高，逼得央行再於2024年9月推出限貸令，以致交易量陷入停滯，更造成首購族房貸荒，民怨四起。

他強調，在一連串打房政策矛盾之下，只好逼著行政院近日出手，要求打開房貸水龍頭並且鬆綁天條，新青安房貸才能獲得疏解，但幾年來年輕首購族被政院新青安政策鼓勵進場，當時買在高檔被央行限貸令套入困境，這波一進一退導致解約亂象叢生，這些都是房產政策矛盾、網內互打惹的禍。

李同榮分析，政院拍板新青安排除在銀行法72-2條之外，外界關心後續央行的態度如何，他認為「央行回眸、市場三笑」，央行可能回應的三步曲如下：

一、換屋族限貸逐漸鬆綁：央行已經宣布，換屋先買後賣緩衝期延至18個月，但市場普遍認爲應該比照重購退稅有兩年緩衝期，而對第二戶需求的市場房貸也應視市場降溫的現況，逐步放鬆為宜。

二、銀行放款不動產集中度解困：央行從去年開始要求各銀行上報不動產集中度，目前全體銀行不動產放款集中度為約36.9%，比去年最高點37.5%略微下滑，仍高於央行理想的36%以下水準，央行若持續控管各銀行集中度，對新青安鬆綁仍會產生排擠效應。

另外，銀行放款集中度的計算公式主要是「不動產貸款餘額/企業總放款」，因此，央行除了應考量對不動產放款集中度標準放寬以外，可以積極鼓勵製造業投入更多資本支出，擴大企業融資放款規模，一旦分母總放款數加大，不動產集中度就可降低。

三、央行放大水庫，降低銀行存款準備率：所謂銀行存款準備率是指商業銀行必須存在央行的資金比例，也就是不能用於放貸給人們或企業的比例。存款準備率比例越高，資金越緊縮，反之，比例降低，資金就越寬鬆，對於銀行總存款回流有利，也是對銀行法72-2條，不動產貸款水位不得超過30%，有降低水位的效能。

過去央行為緊縮資金，二度採取提高存款準備率措施，如今，時空不同，若降息時機未到，央行應可適時降低存款準備率為宜。目前銀行體系總存款約近60兆元，每降一碼（0.25%）存準率，市場約可多出約一千五百億資金。
打房政策應該劃下休止符，讓市場交易量回歸正常化

李同榮總結表示，六都成屋房市已經連續三季下跌，交易量也跌至8年來谷底，確定房市進入空頭，必須有一段修正調整期，央行不必過度擔心一旦限貸政策逐漸鬆綁，房市就會起死回升，反而是限貸令造成的市場扭曲若不適時修正，交易量過度萎縮，不但教訓不到投資客，反而傷害到首購與換屋需求市場，對產業與消費者都有害無益，因此所有打房政策應該劃下休止符，讓市場在緩跌的趨勢格局下，交易量能活絡回歸正常化。

（封面示意圖／東森新聞）

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