賣房未達心儀底價！ 他想砍「仲介費」 專家揭1關鍵：其實可以談

「簽約時仲介費寫4%，但底價沒寫...」房地產部落客「賣厝阿明」透露，有賣方問他，原先仲介費寫4%但底價沒寫，如果買方出價不如預期，要壓低仲介費%數的話，要特別寫在哪一欄嗎？要在買賣成交前寫還是同時寫？道出了許多房產出售者的心聲。阿明表示，在房市交易中，仲介費往往是買賣雙方最大的隱形成本之一。當售價不如預期時，高額的仲介費更顯得沉重。究竟該如何在合法合理範圍內，為自己爭取更有利的條件？專家曝「1情況」有協商空間！

仲介費怎麼算？法律這樣規定

阿明表示，首先，要了解台灣對於房仲服務費的規定。根據《不動產經紀業管理條例》，仲介服務費不得超過成交價的6%，實務上賣方通常支付4%，買方支付1-2%。

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關鍵在於，這只是收費上限，並非固定標準。資深房仲透露：「仲介費其實是可談的，特別是當房屋總價較高，或是銷售過程較順利時，都有協商空間。」更重要的是，如果委售契約上只寫了服務費比例，但沒有記載底價，這表示契約對賣方較不利，因為仲介只要找到任何價格的買方都可能要求全額服務費。

想調整仲介費 「時機點」是成功關鍵

阿明表示，在簽署委售契約時就直接談定彈性收費標準。如果看屋人潮不如預期，可適時向房仲表達對服務費的考量。當買方出價明顯低於行情，正是重新討論服務費的合理時機。最晚應在簽署買賣契約前完成服務費調整的書面約定。阿明強調：「任何服務費的變更，都必須以書面為之，口頭約定在法律上舉證困難。」

與房仲協商服務費 需要技巧與準備

阿明指出，想要協商仲介費，先準備周邊類似物件的成交資料，證明買方出價確實偏低，與其直接要求降費，不如提出「若你能以XX價格成交，我願意付Y%服務費」的激勵方案，理解房仲也有成本壓力，提出合理的替代方案。最後協商結果一定要在「委售契約變更同意書」或附加條款中明確記載。他分享成功砍價的賣方案例「當時準備了周邊5個類似物件的成交價，證明買方出價比行情低15%，最後順利將服務費從4%降到2.5%。」

調整仲介費時　書面契約應該明確記載

阿明建議，仲介服務費計算方式，可從固定百分比改為階梯式，例如「成交價1000萬以下部分收2%，超過1000萬部分收1%」。明確寫入「若成交價低於XX萬元，賣方有權調整服務費比例至X%」，且所有補充協議都應註明「與原契約具同等法律效力」，變更內容必須由雙方簽名或蓋章確認。消保官提醒最常見的糾紛就是口頭說好要降，成交後房仲卻不認帳，所以書面記錄絕對必要。

仲介費不是固定成本 而是可談判的變動成本

阿明強調與其事後懊惱，不如在簽約前就談妥彈性收費機制。記住，沒有不能談的價格，只有不會談的買賣，在房市交易中，懂得為自己爭取合理條件，才是聰明的賣方。與其單方面要求降價，不如提出雙贏方案，讓房仲有動力為你爭取更好的成交條件。

（封面圖／翻攝photoAC）