「貸款不足可解約」寫了就沒事？ 他遇鑑價超低慘翻船 專家說話了

簽約時明明寫了貸款不足可解約，但銀行鑑價遠低於買價怎麼辦？房地產部落客「賣厝阿明」在臉書發文分享，這是剛購買中古屋的網友分享的親身經歷，他深刻體會到銀行鑑價在房屋交易中的關鍵地位。對此，阿明表示，在中古屋交易中，銀行鑑價應該成為出價前的重要參考指標，能改變的只有準備程度，與其相信銷售的話術，不如相信銀行的專業評估。

一位剛購買中古屋的網友分享親身經歷，深刻體會到銀行鑑價在房屋交易中的關鍵地位。雖然在簽約時已經標註了「貸款成數不足可解約」的但書條款，但當銀行鑑價遠低於購買價格時，整個交易就陷入進退兩難的困境。

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中古屋市場中 銀行鑑價與實際成交價有落差是常態

阿明提到，多數買家在出價時，往往參考實價登錄的成交紀錄，或是被房仲的銷售話術影響，卻忽略了銀行鑑價的保守性格。銀行為控制風險，通常會採取較為謹慎的估價策略，這就導致了「買價」與「鑑價」之間的差距。

銀行鑑價遠低於購買價格時  買方將面臨自備款瞬間增加的壓力

阿明舉例，原本預期購買1000萬的房屋，貸款8成需要自備200萬，但若銀行只願鑑價900萬，同樣貸款8成只能拿到720萬，自備款就暴增到280萬。這種資金缺口對多數購屋者來說都是沉重的負擔。

阿明指出，其中更讓人無奈的是，即使合約中有「貸款成數不足可解約」的條款，但當銀行鑑價基數不足時，這個條款可能無法提供完整保障。因為條款通常只保障「成數」，也就是貸款金額與「買價」的比例，而非與「鑑價」的比例。這種細節往往是購屋者最容易忽略的陷阱。

保守鑑價是銀行合理的風險管理

阿明分析，中古屋的屋況、區域行情波動、市場未來性等因素都存在不確定性，銀行必須為可能的下跌風險預留空間。特別是對於屋齡較高、位置較偏遠，或是市場交易量較小的物件，銀行的鑑價通常會更加嚴格。

出價前最好先進行「預鑑價」程序

阿明表示，多數銀行都提供免費的初步估價服務，雖然不是正式鑑價，但至少能掌握大概的價格區間。同時也可以向多家銀行詢價，了解不同銀行對該物件的評價，避免單一銀行的保守評估影響交易決策。

合約中加註「鑑價不足解約條款」 設雙重保險

除了預先鑑價外，阿明也分享另一個自保措施，在合約中明確規定，若銀行鑑價金額低於購買價格一定比例（例如95%）時，買方有權無條件解約並拿回定金。這種條款雖然可能影響賣方簽約意願，但對買方來說是重要的保障。

另外，阿明也說，如果已經簽約卻遇到鑑價不足的狀況，還是有幾個補救方式，首先是與賣方協商降價，畢竟銀行鑑價代表專業的市場評估，賣方也可能願意讓步。其次是增加自備款，如果資金允許的話。最後是尋找其他銀行重新鑑價，不同銀行的評估標準可能有所差異。

與其事後補救 不如事前預防

阿明強調，在中古屋交易中，銀行鑑價應該成為出價前的重要參考指標。銀行的保守性格永遠不會改變，能改變的只有我們的準備程度，與其相信銷售話術，不如相信銀行的專業評估。畢竟買房是人生大事，多一分準備，少一分風險。

（封面示意圖／翻攝Pexels）