明年房市3大趨勢曝！ 賴正鎰提4建言：還是得看「它」臉色

全國商總榮譽理事長、鄉林集團董事長賴正鎰今天發表年終房市回顧與展望看法。他指出，央行第七波信用管制一年多來 ，投資客退場，全台預售與二手的房市交易量急凍，全台2025年推案總銷約2.1兆元，年減11.2%，戶數也明顯減少至8.9萬戶。

展望2026年，賴正鎰直言「還是要看央行決策的臉色」。他認為，明年上半年應是維持跟今年三、四季差不多的局勢，預估全年總推案量應是持平，約在2兆元上下，年減6至8%，「量跌、價穩、但蛋白區微下跌」格局。原因是開發商受限18個月開工令及第二屋僅能三、四成貸款的信用管制，但第三季起將有回春機會，主要是進入年底選舉期，政府可望宣布利多或鬆綁政策，但蓋房高成本，加上通膨仍在，「買房抗通膨」趨勢不變。他也提出「三鬆綁、一延續」的四大政策建言，希望能穩住房市。

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賴正鎰先從歐美啟動降息循環到亞洲地緣政治角力分析，回顧2025年是充滿變數與轉折的一年，牽動台灣出口、股匯市與房市。全球經歷2年高利率環境，美國聯準會（Fed）與歐洲央行（ECB）為避免經濟硬著陸，啟動降息循環，但受限於俄烏戰爭後續的地緣政治風險未解及中東局勢的不確定性，美元資產依然扮演避險要角。

此外，中美貿易戰2.0在經歷一年多的劍拔弩張後，今年11月中美為各自穩定國內經濟，習川會達成默契，貿易戰火暫歇，為全球供應鏈帶來了喘息空間，國際原物料價格雖有波動，但供應鏈斷鏈危機已大幅解除，取而代之的是「歐美循環降息、亞幣競貶」、「綠色通膨隱憂」，成為新的全球議題。

他說，大陸面對潛在關稅衝擊，2025實施大規模量化寬鬆（QE）政策與降準降息措施 ，全力搶救房地產與內需市場，2026年也將持續適度的貨幣寬鬆政策，房市已守住底線，緩慢復甦。但亞洲國家在強勢美元壓境下，日圓與韓元在2025年持續走貶，引發了亞幣「競貶潮」。多數亞洲國家為了維持出口競爭力，容忍貨幣貶值，導致進口能源與原物料成本攀升，形成「輸入性通膨」。

台灣雖受惠於AI人工智慧浪潮與半導體先進製程的領先地位，出口表現亮眼，科技業獲利豐厚，股市受AI激勵可望奔向三萬點，國民所得可望突破4萬美元，但受亞幣競貶影響，台幣在31.5元左右震盪，漲貶雙面刃影響電子業與傳產業匯兌收益。台灣房市就在景氣循環及央行第七波信用管制一年來 ，投資客退場，轉進股匯市，整體交易量急凍。

據各地不動產開發公會及市調資料統計推估，全台2025全年推案總銷約2.1兆元，年減11.2%，戶數減少比較明顯，剩下8.9萬戶(詳如附表)，各地預售建案的成交速度趨緩，其中三、四年前就買預售屋者，陸續進入完工後交屋期的貸款對保階段，卻面臨貸不到款、排隊撥款及利率偏高等三大問題，被迫延後交屋，最令購屋者困擾。

他表示，原本去年底預估今年全台推案量可能降3成，剩下1.8兆元，但實際卻還有2.1兆元，這是因為開發商礙於有18個月開工令的壓力，怕被砍土建融貸款，所以被迫開工，造成推案總量還能維持，僅短少11%，但房市僅剩下一、兩成的銷售量，僅部分品牌及產品規劃符合市場，尚有個案表現七、八成的銷售佳績。

行政院雖在今年九月「微開水龍頭」，將新青安排除在銀行法72-2條的建築貸款集中度總量管制之外，但央行理監事決定十二月持續信用風險控管，短期讓冷卻房市還看不到回暖，但也傳出房產稅收可能短徵，影響政府長照預算的警訊。

賴正鎰還說，政府2026年將續推「新青安2.0」以及「虛坪改革」，內政部可能就會公布新修正《建築技術規則》，將一般電梯納入免計容積、限制管理室空間為總容積1%為上限，就要修正「公寓大廈管理條例」，甚至將停車位、車道改為專有部分，以此來合理化公設比，但這不僅會有新舊制混亂問題，也會影響房價，但公寓大廈管理條例尚待立法院修法通過，目前仍有不確定因素。

展望2026年，賴正鎰綜合「國際降息」、「匯率貶值」與「供給稀缺」三大要素，預測房市將有三大趨勢：

(一)量平價穩，成本支撐：開發商手頭土地吃飽飽，採保守推案且不再購地，土地交易減少1至2成，地價雖有15至20%的跌幅，但建築成本每年還有2%-3%漲幅，像是工資未降，加上AI用電量需求高的關係，造成銅價創高，台北15樓的RC結構造價每坪28萬元，鋼構也要36萬元，其餘都會區每坪造價18～20萬元，在「原料稀缺」與「高營建成本」支撐下，開發商每年3%利潤都被土地成本吃光，房價欲小不易，除非地價回歸正常，不再亂喊價，才能讓房價回歸正常，不會維持在高點。

(二)抗綠色通膨的買盤進場：因應環保要求、低碳技術的投入以及綠色資源的稀缺，進而導致物價上漲的綠色通膨，讓高資產族群與出口商將把資金轉入具備保值效益的不動產，像是台北的北投、士林、南港與中山區，新北的板橋以及台中的十三期跟水湳。

(三)都更危老案成為推案主力：素地難求加上土建融管制，開發商將火力集中在不受限貸令影響太深的都更與危老重建案。

他同時提出「三鬆綁、一延續」四大政策建言，呼籲政府在2026年能把緊箍咒再放寬，才能避免房市硬著陸並挽救稅收。

(一)鬆綁或取消土建融「18個月開工」限制：目前規定建商購地後須在18個月內動工，在缺工缺料與申請建照冗長的現況下，這是不合理的「緊箍咒」，建議取消 。

(二)放寬並拉高豪宅限貸令認定門檻：隨著通膨與房價上漲，總價拉高，許多換屋產品被認定為豪宅，貸款僅剩三成甚至貸不到款，購屋者要準備更多自備款，應該要拉高豪宅認定門檻，將台北認定標準調高到1億元，新北提高到7000萬元，台中提高到6000萬元，讓購屋者能貸到款，才能提高自住換屋市場流動性。

(三)鬆綁房地合一2.0稅率及轉售限制：在房市已明顯降溫的當下，建議「適度放寬」預售屋換約轉售的條件，比如持有稅，兩年內稅率降為40%，2至5年為30%，活絡市場資金，進而增加交易稅收，彌補國庫缺口。

(四)延續並擴大新青安優貸：建議將新青安2.0政策常態化，排除在銀行法72-2條的建築貸款集中度的總量管制之外，擴大適用於有小孩的換屋家庭，優先適用，才能落實政府的居住正義。

▼2025與2024年全台預售房市推案統計比較表。（圖／鄉林建設提供）

（封面示意圖／鄉林建設提供）