容積獎勵給了就能都更？ 專家揭「五大難關」：有地卻貸不到錢

房市專家李同榮表示，行政院推動的「都更第三條路」面臨整合、融資等五大考驗，「容積獎勵只是誘因，制度保障才是根本！」

推動都更第三條路

根據房市趨勢專家李同榮指出，台灣都市更新正迎來重要轉型，行政院於2026年7月16日通過《都市更新條例》修正草案，期望透過地主自主、專業管理與金融支持，建立全新的「都更第三條路」。然而，政策能否順利推動的真正考驗在於實務操作，光靠政府提供容積獎勵或信用保證，並無法直接解決地主在重建過程中所面臨的重重難關。

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自主都更五大實務障礙

李同榮深入分析，自主都更在實際執行上主要面對五大障礙。首先是整合障礙，同一棟老舊公寓住戶背景各異，缺乏共識就難以談起自主都更。其次是專業障礙，地主雖有產權卻缺乏開發、設計與營造等專業管理能力。再來是融資障礙，高齡屋主常面臨有資產卻無現金的窘境，銀行審核融資態度也相對保守。第四為分配障礙，若缺乏公開透明的試算機制，權利價值與成本分擔極易引發爭議。最後則是安置障礙，面對人屋雙老的困境，高齡住戶往往等不起也搬不起，中繼安置與生活圈適應成為沉重負擔。

突破困境的五大配套

為了讓都更第三條路真正暢行，李同榮建議政府不能僅當被動的審查者，而應轉型為積極的促成者，建立完整的支持體系。政府應設置輔導整合平台來協助社區盤點產權與凝聚共識；建立全案管理認證與履約保障制度，避免管理機構衍生利益衝突；設立專案融資與信託平台，結合信用保證與分階段撥款來確保資金專款專用；落實權利分配透明與成本公開制度，透過第三方審查避免成本失控；以及完善高齡住戶安置與回住保障制度，提供租金補貼與過渡住宅，讓高齡屋主安心回住。

公私協力打造永續都更

李同榮強調，自主都更應循序透過政府輔導整合、專業可行性評估、金融與信託進場、透明執行重建，以及完工分配與安心回住等五階段推動。同時，全案管理者若管理不當可能帶來更大風險，必須立法嚴格規範其權責。他總結表示，「容積獎勵只是誘因，制度保障才是根本；地主自主不是孤軍奮戰，公私協力才能讓都更第三條路真正暢行。」

▼李同榮提供

（封面示意圖／AI生成）