55萬標下、3個月回本！北市最值錢法拍屋年收租200萬

▲位於羅斯福路一段上的知名熱炒店，近日被司法院公告將進行整棟違建法拍。（圖／取自Google Map）

違章建築不只是等著被拆，還可以公開法拍抵債？司法院近日公告一棟北市整棟違建法拍，而該建物正是位於羅斯福路一段上的知名熱炒店，除了鄰近捷運中正紀念堂站出口以外，若以拍賣底價55萬元標下，光收租3個月就可以回本、9個月後還能賺進百萬元。不過，據法院公告資料顯示，它是北市府建管處列管的違章建築，仍有被拆除風險存在。

根據法院筆錄指出，該棟兩層樓建物，面積約150坪，債務人為中華民國雜誌事業協會所有，目前出租給周姓債權人，租約載明租期自2010年5月28日起至建物遭拆除日為止。另外，目前一樓也出租給一家熱炒店，租期到2021年，每月租金達17萬8500元，換句話說，如果得標後繼續租給熱炒店，並以底價55萬元來估算，只要3個月沒被拆除，就幾乎回本，撐過一年更有近160萬元的獲利。

▲若成功以55萬元底價標下這間知名熱炒店，光收租3個月就可以回本。（圖／取自Google Map）

對此，寬頻房訊發言人徐華辰也指出，一般認為違章建築不合法，應該不能法拍，但實務上，違建雖然沒有辦理保存登記，但在依法拆除前，仍算「財產權」，法院仍可查封拍賣，只是違建不會因為經過拍賣，就從非法變成合法，仍有隨時被拆風險。

此外，徐華辰還表示，這種法拍屋不常見，但一出現往往很搶手，標脫率很高。並分析，這種法拍屋可能今天標到，下個月就被拆除，但也可能一兩年，甚至更久都沒被拆，風險雖高，但因這類物件底價通常很低，很多投資人會賭一把。

▲該間知名熱炒店若依該區實價登錄資料一坪約64萬元，乘以150坪來計算，該建物市價保守估計就可達9600萬元。（圖／取自Google Map）

而若以正常情況的房屋買賣，依該區實價登錄資料一坪約64萬元，乘以150坪來計算，該建物市價保守估計就可達9600萬元。不過，法院公告也特別提醒，該案已在2018年10月，遭北市府建管處列管「違章建築」，得標人必須自行承擔被拆除風險。

根據司法院公告，新北市中和區驚傳整棟社區80戶遭法拍的案例，而該社區正是「嘉泉名璽」，每戶底價從500萬元至1200萬元不等，並且一口氣拍賣80戶，一拍總價則訂為11.6億元，預計2月19日進行一拍。

▲位於新北市中和區的「嘉泉名璽」，如今卻傳出80戶慘遭法拍的案例。（圖／取自Google Map）

據了解，位於新北市中和區員山路的「嘉泉名璽」整棟社區80戶如今慘遭法拍，而該棟大樓為地上17層的建築、規畫120多戶。由於嘉泉建設自2010年便開始銷售此建案，不料，該建商在興建過程中卻爆發財務危機，甚至2015年時還一度要求購買預售戶的民眾，必須得接受每坪加價12萬元，引發不少預購戶抗議。

▲該建商因在興建過程中爆發財務危機，2015年時甚至還一度要求購買預售戶的民眾，必須得接受每坪加價12萬元。（圖／取自Google Map）

此外，該案雖然已在2017年完工，並取得使用執照，但風波始終不間斷，甚至前立委周雅淑都是承購戶之一，除了花了785萬購買建商遲未交屋，甚至一度提告鬧上法院，確認其房地所有權以及移轉登記請求權。不過，儘管目前預購戶已順利交屋入住，但如今又上司法院法拍公告也再次引發議論，而資料也顯示債權人為陽信銀行，共抵押的80戶均為空屋。

對此，寬頻房訊發言人徐華辰也表示，該案抵押價格約為12億元，一拍底價拆算單坪約57.5萬，與現今行情已不符，估計難有投資人願意出手。此外，不僅總價高、單價也遠高於區域行情，因此恐怕難有投資人願意出手承接，除了預料一拍流標機率極大，甚至到二、三拍都還有可能持續流標。

▲寬頻房訊發言人徐華辰表示，由於該案一拍底價拆算單坪約57.5萬，與現今行情已不符，估計應難有投資人願意出手。（圖／取自Google Map）

另外，徐華辰還指出，先前房市景氣多頭長達十年，建商多有不錯獲利，雖然2014年房市反轉急凍，建商多能撐住，但隨著時間拉長，壓力增重，近一年來愈來愈多建案淪入法拍，除非短期內買氣明顯提升，不然建商撐不住的情況仍會不斷出現。