投資總額達710億！陸海外置產棄美轉愛「這國家」

▲泰國目前成為大陸投資者的新寵。（圖／維基百科）

近年來許多大陸投資者都會往海外投資買房，以前一窩蜂都會到美國去置產，不過最近美國的房地產已經不是他們追求的了，因為現在大陸投資客都轉往東南亞的國家。華爾街見聞報導，據全球海外房產網站站居外網獨家詢盤資料顯示，按尋盤數來看，泰國在2018年大陸買家海外置業目的地排行榜上高居榜首，排名超越澳洲和美國，且3年來持續上升，比2016年排行第6及2017年位列第3的成績都要好。

▲泰國合艾。（圖／維基百科）

據《曼谷郵報》報導，居外網執行長羅雪欣表示，大陸買家對泰國房地產的投資總額達到23億美元（約新台幣710億），在最受歡迎榜單上排行第4。羅雪欣還說：「我們從未看到中國買家對泰國房產的詢盤會如此之高。這反映了本地房產開發商提供了優質的住宅專案，集生活方式與投資前景與一身。」

泰國將於3月24日進行大選，羅雪欣對CNBC表示，僅管大選對泰國本土意義重大，但多數中國買家並不對此感到擔憂。CNBC認為，此舉凸顯出東南亞國家對中國買家具有持久的吸引力，政治動盪也沒有讓泰國房市的降溫。此外，從2014年以來泰國經濟一直以高速成長，2017年GDP增速達到3.9%，也是近5年來的最佳。

除了泰國之外，鄰國的柬埔寨首都金邊也成為了大陸買家的新寵兒，甚至有開發商打出「金邊就是30年前的深圳、20年前的上海、10年前的新加坡」的廣告來吸引大陸房地產投資者。

▲柬埔寨的金邊也是目前投資客喜歡的地方。（圖／維基百科）

據《經濟新聞》報導，居外網提供的資料顯示，金邊是柬埔寨所有城市中，大陸買家詢盤數量最多的城市。2018年，大陸買家的尋盤數較上一年猛增超過550%，其中有高達78%的大陸詢盤買家，諮詢的房產價格在5萬美元到25萬美元（約新台幣154萬到772萬）之間。有高達88.7%的大陸買家，在柬埔寨買房都是用於投資。羅雪欣認為，大陸買家對柬埔寨房產興趣上升，主要是寄希望於將來的升值。

不過對於這種情況，新京報時評給出相當犀利的風險警告，一個外來資金堆起的房地產市場，無法保證提供穩定高回報率，去年金邊投資回報率超過20%，居海外房地產投資回報率之首，但這種結果是國內資金追捧的結果，一但傳不下去了，就可能會搞砸。

▲一個外來資金堆起的房地產市場，無法保證提供穩定高回報率。（圖／維基百科）

外媒認為，匯率、不同國家和地區的政策差異及可能出現的行政干預都是風險泉源，而相比東南亞市場的火熱，大陸買家對傳統的房地產投資市場熱情已經逐漸退卻，據《蘋果日報》報導，華爾街見聞之前曾提到，Real Capital Analytics的資料顯示，去年第4季度來自中國的投資者淨賣出8.54億美元（約新台幣264億）的美國商業地產，為有史以來首次連續3個季度淨賣出。2018年全年，中國投資者淨買入26.3億美元（約新台幣813億）的美國房地產，為6年來最低水準。

財信傳媒董事長謝金河曾說過，日本經過泡沫經濟調養了30年，真正進入到「以人為本」的社會，物價變得相當便宜，只有日本能讓他一次又一次到訪，也許這正是日本的底藴。今日謝金河再於臉書談論泡沫經濟，讓他想起90年代邱永漢先生的一席話。

謝金河臉書全文：

記得當年邱永漢先生的一席話

泡沫經濟到底怎麼發生？到底多可怕？我想到90年代邱永漢先生回來台灣，請我一道吃，他當面訴說泡沫經濟的可怕。

邱先生說，在泡沫經濟吹破前，日本銀行爭相開展貸款業務，他說有一天有三十幾組銀行主管上門拜會，只要他簽名，就可貸出卅幾兆日圓，因為借錢太容易，日本人買遍世界，夏威夷圓石灘高球場，美國洛克斐勒大樓，哥倫比亞電影公司，名畫都被日本人買走了！

日本盛況空前的時候，從銀座出來，手拿一萬日圓大鈔仍叫不到計程車，那時從赤坂坐到六本木的計程車起跳是一萬日圓，現在是1500到2000日圓，1988年周刊文春報導，銀行主管從銀座應酬出來，坐上計程車，5分鐘車程給了100萬日圓⋯⋯

▲財信傳媒董事長謝金河說，日本盛況空前的時候，從銀座出來，手拿一萬日圓大鈔仍叫不到計程車。（圖／翻攝自謝金河臉書）

日本廣場恊議後，日圓大升值，日本人流行炒房，因為銀行信用寬鬆，不用什麼擔保，大家借錢炒房風氣盛行。例如，東京區內一套房二億日圓，銀行貸款1.6億，結果泡沫吹破，這個房子跌至5000萬日圓沒人要，此後30年，日本人蹈入負資產命運，日本人拼命還錢，沒有人敢消費。

1989年之前，日本人相信房地產永遠只會上漲，不會下跌，現在日本人打死也不敢炒房，因為，他們相信房地產永遠只會下跌，不會上漲。經過30年，日本元氣逐漸恢復，現在變成中國人在炒房，全世界的華人都相信房地產永遠只會上漲，不會下跌，未來的泡沫調整，誰會接到下一棒？這兩天，我再把邱永漢先生的書拿出來翻閱，當年的話，點滴在心頭！

大多人普遍會認為柬埔寨只是位於東南亞的陌生小國，然而現在竟然有大陸的炒房團帶著大筆資金，以及在大陸的炒房經驗，要到這裡炒房炒地，這種「富貴險中求」的作法，可說不是大賺一筆，就是血本無歸的豪賭。

「柬埔寨是美元資產國、無外匯管制、博彩業合法，開放的政策比香港和澳門加起來還要好。」這是柬埔寨首都金邊任何一個售樓處的必備台詞，因為近幾年柬埔寨「改革開放」和全球加工製造業產業轉移，柬國經濟連續多年保持7％以上的增速，越來越多大陸企業和投資客將目光從美、加、澳、泰等國轉向柬埔寨，資金的聚集也造成物價、房價和地價翻飛。

▲（圖／翻攝今日頭條）

西港位於柬埔寨西南海岸，是西哈努克港的簡稱，面積868平方公里，約有22萬人口，是僅次於約240公里外的金邊的柬國第二大城市，也是當地最大的海港，同時還是全柬唯一經濟特區和免稅港。據柬國土規劃和建設部數據，2000至2017年，外資企業在柬開發的房地產項目共有287個，總投資額42.97億美元。其中陸資企業擁有110個項目，總投資16.56億美元，佔比接近四成，成為柬埔寨房地產的最大投資方。

在各方資金的推動下，西港帶裝修的高層住宅每平方米售價要1.3萬至1.9萬元人民幣（約台幣5.9至8.6萬），金邊的房價則高達1.5萬至2.5萬元（約台幣6.8至11.3萬），比3年前平均翻了至少1倍。另外金邊和西港的土地價格也不斷被推高，各熱門區域的地價普遍上漲了四到五倍，有的漲幅高達十倍有餘。房屋和土地被炒成天價，然而當地人的平均月收入合台幣只有約4549元，因此引發本地人對外資的反感，甚至出現了針對大陸人的排外暴力事件。

▲（圖／翻攝今日頭條）

2010年柬埔寨內閣會議通過了《外國人私有房屋所有權法》草案，允許外國人在柬購買公寓二層以上的房產，法令實施後刺激了柬國疲弱的房地產市場，金邊本地人口也增長到近300萬人，城區面積由300多平方公里擴大到700多平方公里。十多年來，最初是韓國人到金邊從事房地產開發，近年則有大量大陸人湧入，並依照大陸的審美觀建造了不少房屋。

2014年，大陸的太子地產集團總裁李敏第一次到柬埔寨時，對當地感到兵荒馬亂、貧窮落後，後來他看到1950年代的金邊老照片，發現當時的城市非常漂亮，還曾被譽為超越東南亞、大陸的「東方小巴黎」，這才讓李敏等人堅定前往柬埔寨發展。2015年金邊市中心地段的公寓平均價格是每平方米8千至1.3萬元人民幣（約台幣3.6至5.9萬），如今繁華地段的公寓價格已平均上漲至每平方米2.6萬元人民幣（約台幣11.8萬）。

金邊、西港一套50平方公尺的一室一廳的公寓，月租金高達700美金，合台幣約2.3萬元，已經接近北京、上海的房租，這部分源於在柬埔寨的外國人買房比例不高，因此出租公寓有了穩定的客源。不過同時卻也存在空置現象。

處於金邊黃金地段的萬景崗，不僅集中了豪宅、公寓和商業樓，還匯集了當地官員、商政名流、外國人等，最貴房價已經達到每平方米3.2萬元人民幣（約台幣14.5萬），一套排屋需要1000多萬元人民幣。本地白領階級都得不吃不喝100多年才能買得起一套萬景崗的房子，然而大陸買家卻不斷組「看房團」前往購買。世界銀行所發布的報告稱，柬埔寨20年來經濟年均增長率達7.7％，經濟增速排名世界第六，房市也從2012年起快速攀升，尤其是首都金邊的房地產。

現在金邊和西港外資或是外國人為購房主力軍，在金邊的外來人口有30萬人，其中常住的有6萬人。當地的售樓人員稱，2015至2030年，柬埔寨城市至少需要80萬套住宅，即每年住宅需求量超過5萬套。但也有人指出，柬埔寨本地人不太喜歡買公寓，且作為小乘佛教國家，大量年輕人從小就到寺廟出家，其實購買力非常弱。另外由於貧富差距非常大，全國1600萬人有1200萬人仍生活在貧困落後的農村。

▲（圖／翻攝今日頭條）

走進金邊的很多公寓項目的售樓部，裡面都有會中文的銷售員，大陸的投資客不用擔心語言障礙，大多數樓盤的樓書都有中文和本地高棉語的對照版本，完全鎖定大陸買家，因為許多柬埔寨本地人孩子比較多買公寓根本不夠住，所以轉而在郊區買排屋，主打排屋的社區，入住率也高於市區很多公寓。

目前金邊的二手房交易市場還不成熟，當地只有五六家中介公司，這意味著投資客手裡上萬套的公寓由誰來接盤將是個難題。當地有關人士調侃指出：「最後可能會變成外國人建好後賣給外國人，最後外國人又從外國人手裡買，實現空中接龍。」不過大陸投資客在柬埔寨買房很難貸款，因為當地私人銀行佔比很大，所以買家只能採取分期付款的模式。

前幾年在金邊做售樓員的梁原，當時只有每月幾千元人民幣的薪水，2018年梁原花費100多萬美元在金邊市區湄公河對岸買了幾畝荒地，然而該地的報價已經漲到200多萬美元，因此他希望這塊土地通過招商模式和別人合作建房，這樣收益會更高一些。

西港作為柬埔寨經濟特區，企業可以享受很多免稅待遇，特區內正在運營的100多家工廠中，大部分都屬於大陸企業。三年來大量湧入西港的，除了企業老闆，還有酒店、賭場投資人、賭場員工，這座曾經不起眼的城市，如今已遍地均是賭場。而金邊目前只有一家持牌賭場。

知名地產中介公司21世紀不動產在西港的員工謝文鄧表是，2017年西港住房出租率開始慢慢增長，2018年大幅增長，目前西港房屋的出租價格漲了5至10倍，市中心附近的租價更高，而黃金地段的徐刁海灘地區和雙獅圓盤路已無可租賃的房子和土地。

西港郊區一塊4畝多的土地，現在1平方公尺合台幣要價5.8萬，另外一塊只有公路通行的臨海荒涼土地，1畝要價也高達1400多萬人民幣（約合台幣6368萬）。知情人士表示，兩年前這裡的地價每平方公尺最多600至1000美元（約合台幣1.8萬至3萬），兩年時間翻了約三倍。一位在地地產人士則稱，西港漲幅最高的地塊，三、四年就漲了5至10倍。

無論金邊還是西港，在多方資金的推動下，核心區域土地已經高於大陸很多強二線城市的地價。一家地產公司負責人認為，柬埔寨未來很有一定的投資潛力，但也有人認為，隨著賭場牌照的限制和當地管控，未來流入西港的人將不斷減少，虛高的地價房價會慢慢恢復理性。