揮別惡房東！「租屋新制」6月上路 電費、押金全設限

▲消保處指出，將規範包租業向房客收取的押金不能超過2個月租金。（圖／東森新聞資料畫面）

國內包租業逐漸興起，消保處今天指出，將規範包租業向房客收取的押金不能超過2個月租金，且當電費由房客負擔時，計算基礎不得超過台電夏季用電量最高級距每度金額。

為了營造友善租屋環境及穩定租賃關係以減少租賃糾紛，內政部鼓勵房東透過專業代管或包租服務處理繁雜的租屋事務，讓包租代管專業服務制度，創造房東出租放心、房客居住安心、產業經營用心的三贏局面。

▲消保處指出，未來電費計算基礎不得超過台電夏季用電量最高級距每度金額。（圖／東森新聞資料畫面）

為了保障房客向包租業承租房屋時的權益，行政院消費者保護處今天召開記者會，公布「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」相關規定，明定包租業及房客在訂定轉租契約時，包含租賃期間、押金、費用負擔、修繕責任及終止契約等規範。

根據規範，消保處指出，包租業跟房客的轉租契約租賃期間不得少於30天，且也不能超過房東跟包租業的包租契約租賃期間；押金部分，不得超過2個月租金總額，且應於租期屆滿或租賃契約終止，房客交還房屋時返還。

而因轉租契約產生的水、電，瓦斯等租賃相關費用，則由包租業及房客雙方相互約定由誰負擔。為了避免包租業藉由收取高額電費謀取不當利益，也規範電費若是由房客負擔時，計算基礎不得超過台電夏季用電量最高級距的每度金額。

此外，若房客在租屋期間發現房屋或附屬設備有損壞情形時，原則上由包租業負責修繕，但若損壞責任可歸責於房客時，包租業就不負修繕義務。

▲另外，若房客在租屋期間發現房屋或附屬設備有損壞情形時，原則上由包租業負責修繕。（圖／東森新聞資料畫面）

另外，若當房東提前終止跟包租業的包租契約，也規定包租業應於5日內通知房客終止轉租契約，並協助房客優先承租其他租賃住宅；若包租業因故停業、解散時，房客則可請求租賃住宅服務商業同業公會或其全國聯合會協調續租事宜，且公會或其全國聯合會「不得拒絕」。

消保處表示，「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」將於6月1日上路，簡任秘書陳星宏說，包租業者提供的租賃契約內容應符合相關規定，若租約內容違規，經主管機關令其限期改正而屆期不改正者，處新台幣3萬元以上30萬元以下罰鍰，若經再次令其限期改正而屆期不改正者，則處5萬元以上50萬元以下罰鍰，並得按次處罰。

學生租屋市場的神話也要破滅了嗎？根據最新統計，全台灣的大學周邊仍有3.2萬間房子還租不出去。此外，屋比房屋統計教育部一項分析報告更指出，109學年度大學新生將劇減10%、2.45萬人，為20年內最大減幅，恐將造成大學周邊租房市場，面臨第一波少子化的「土石流」衝擊。

▲屋比房屋指出，109學年度大學新生將劇減10%、2.45萬人，為20年內最大減幅。（圖／鉅亨網）

據《經濟日報》報導，屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，國內大學周邊租屋市場3年前就已亮起紅燈，2016年底，全台155所大專院校，周邊待租住宅就已超過3萬間，這兩年更是持續增加，並於今年1月達到3.35萬間，較先前又增加2016間，增幅約6.4%。然而，明年又因新生數量大減，預料將進一步推升賣壓。

▲106年「中華大學」的租屋人數年減1868人最多，減幅高達51%，等同校外租屋人數直接腰斬。（圖／取自Google Map）

此外，受到少子化衝擊，近年私校危機更是頻傳。根據屋比房屋統計相關數據顯示，今年度大學新生約24.1萬人，較去年約減少8500人，減幅約3.4%；但到了明年，新生人數更將驟降至21.6萬人，大減2.45萬人，減幅高達一成，為102年至121年期間，20年內最大的減幅，減少人數也是20年中最多的一年。

另一方面，陳傑鳴還指出，「不少大學包租公還以為，只要學生人數多，不用太擔心，但實際卻並非如此」。並且，根據教育部105及106學年度統計，隨著全台大專校院學生數逐年減少，學生校外租屋人數也不斷降低，106年就有4所大專院校校外租屋人數減少千人以上，其中以「中華大學」年減1868人最多，減幅高達51%，等同校外租屋人數直接腰斬。

針對屋比房屋統計報告，中華大學做出解釋，因為中華大學附近大學城，鄰近有包含玄奘等四所大學，單以校外租屋人數減少，來判斷中華大學新生人數不夠客觀；另外一方面，因為中華大學近期將校內學生宿舍床位增至3千名，因此學生校外租屋需求下滑，也反應在校外租屋人數減幅上，整體而言中華大學這兩年仍處於招生滿招的情況。

▲106年元智大學校外租屋人數減少約1200人，減幅約三到四成。（圖／取自維基百科）

除此之外，「元智大學」、「海洋大學」、「中山醫學大學」等，校外租屋人數分別也都減少1000至1200人，減幅約三到四成。至於「台北科技大學」的周邊目前套房、雅房待租量則達878間，與該校的校外租屋人數的1124人，也相差不遠。

以往大學周邊租屋需求龐大，加上穩定的租金收益，讓大學周邊住宅成為投資人瘋狂搶買的標的，不過，近年來受到「少子化」影響，學生租客逐年減少，投資客反而得不償失。對此，房仲業者也提出投資學區出租宅3個觀察要點。

據《經濟日報》報導，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，儘管目前還有不少大學城有低價物件殺出，投報率也不錯，但民眾若要投資，仍應注意「避開後半段班」、「沒有多元客源」以及「區域房市不佳」的大學。

▲分析師陳炳辰指出，北醫周遭因學生租客減少，房價跌幅也較其他區域明顯。（圖／取自Google Map）

分析師陳炳辰認為，為因應「少子化」的衝擊，租客來源是否多元相當重要，像是部分大學少了學生租客，周邊房市往往發生連鎖效應，不只租金跌，房價也跟著下滑。而在房價降低的影響下，原本租屋者就會轉租為買，加速當地房市降價情況，房價跌幅也會超過其他地區，也因此，包租公、包租婆們只能減少獲利，降價求租。

此外，陳炳辰也指出，不僅外縣市大學如此，就連位於台北市的台北醫學大學、大同大學周邊，都出現此現象，例如北醫周遭，因為學生租客減少，出租住宅求售相當多，房價跌幅也較其他區域明顯。不過，若是有多元租客的來源，像是靠近士林夜市的銘傳大學，因生活機能佳，租客除了學生還有上班族，因此租屋市場相對較良好，又或者是桃園的健行科技大學，除了周邊商圈熱鬧，也兼具中原大學的學生租客群。

▲鄰近士林夜市的銘傳大學，因生活機能佳，租客除了學生還有上班族，因此租屋市場相對較良好。（圖／取自Google Map）

然而，陳炳辰也提醒，雖然某些大學地區有著多元租客群，租客來源相對穩定，但若處於房市賣壓大的行政區，民眾也不宜進場，例如淡江大學臨近淡海新市鎮，卻因淡海新市鎮大量供給物件，讓淡江大學一帶房價受到影響，有些房屋賣不出去只好改轉租屋，導致當地市場供需失衡，租金不漲反跌。