陽台加裝凸窗被阻止 他怒問「鄰居可以我不行」？ 專家揭關鍵

朋友剛在自家陽台加裝了凸窗，鄰居看了也想跟進，卻被社區其他住戶勸阻，憤而質問：「為什麼他可以，我不行？」房地產部落客賣厝阿明在「賣厝阿明 知識+」臉書粉專分享，這句話是在無數公寓大廈中引發糾紛的經典質問，而答案就藏在政府主管機關的正式函釋中：「別人違規沒事，不代表你做了也會沒事。」他說明，一切合法與否的關鍵，不在於有沒有人先做，而在於社區的「規約」與「區分所有權人會議」的決議。

賣厝阿明提到，「外牆動工，規約是最高準則」，根據內政部營建署的明確函釋（如100年5月30日營署建管字第1000031724號函），公寓大廈的外牆面（包含陽台外推凸窗所涉及的外牆範圍）屬於「共用部分」或「約定共用部分」。任何變更構造、設置鐵鋁窗等行為，除了必須符合《建築法》等法令，更必須優先遵守社區自身的「遊戲規則」。

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賣厝阿明指出，這個規則就是向縣市政府完成報備有案的《公寓大廈規約》，或是經合法程序通過的「區分所有權人會議決議」。如果規約或會議決議中，已明訂「外牆不得增設凸窗、鐵鋁窗」或「外觀須統一」等限制條款，那麼所有住戶都必須遵守。即便先前有住戶私自施工，那屬於「既有違規」行為，不代表後續住戶可以援引為「合法前例」。

賣厝阿明表示，朋友收到陳情回覆，看似沒有立即判定違法，實則點出了處理此類糾紛的標準程序與責任歸屬，其中暗藏三個重要訊息。

第一是「檢視規約」的要務，主管機關不會越俎代庖替每個社區判斷。回函要求當事人「先行檢視」社區規約有無限制，這意味著舉證責任在於住戶自身。如果規約有禁止條款，那麼加裝行為從一開始就站不住腳。

第二，管委會負有「制止」責任，函文中明確指出，若規約有禁，管理委員會必須依《公寓大廈管理條例》第8條及第47條規定，對違規住戶「先行制止」。若制止不聽，才能報請主管機關裁罰（可處新臺幣4萬元以上20萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務）。

第三是「個案認定」的現實，函文強調「涉個案事實認定」，這正是糾紛所在。鄰居的凸窗可能是管委會尚未察覺、尚在蒐證階段的「潛在違規」，也可能是該戶在多年前規約修訂前施作，處於模糊地帶。但這絕非一張通用的「合法許可證」。

賣厝阿明分析，若無視規約，抱持「別人能做我也能做」的心態強行施作，將面臨以下具體風險：

法律風險：經管委會制止或鄰居檢舉後，將面臨主管機關的罰鍰，且必須恢復原狀，等於工程款與拆除費雙重損失。

安全風險：未經專業結構計算的外推工程，可能影響建築物外牆結構與防水層，一旦發生滲水或安全問題，不僅需負擔巨額賠償，更涉及公共危險的民事與刑事責任。

資產風險：房屋外觀有未經許可的違建記錄，未來在出售時，銀行可能拒絕核貸或降低貸款成數，買方也會藉此大幅砍價，嚴重影響房產價值與流動性。

若想加裝凸窗該怎麼辦？賣厝阿明表示，有遵循合法途徑的三個步驟：

第一步：翻出規約，仔細核對

向管理委員會索取經報備的規約全文，仔細查閱關於「外牆」、「陽台」、「附掛」、「變更構造」等相關限制條款。這是所有判斷的基礎。

第二步：正式提案，尋求共識

若規約明令禁止，則應放棄。若規約未明文禁止或語意模糊，可嘗試透過管委會，在區分所有權人會議中正式提案，爭取會議決議「同意」增設凸窗，並將施工規範、樣式、顏色等統一標準明訂下來，以符合《公寓大廈管理條例》第8條的合法程序。

第三步：參考前例，但不可依賴

可了解鄰居當初施作的情況，是「默許」還是「合法通過」，作為與管委會溝通的參考。但切記，他人未受罰，不代表規定不存在。總而言之，在公寓大廈的生活中，「從眾心理」是最大陷阱。

賣厝阿明強調，一紙社區規約的效力，往往大於十個鄰居的既成事實。在動工前，與其問「為什麼他可以」，不如問「我們的規約准不准」。這不僅是遵守法律，更是對自身財產價值與社區和諧負責的明智之舉。

（封面圖／翻攝Unsplash）