上週台人遭詐逾30億元!3天財損破5億 「投資詐騙」最多
(2024/12/23 09:04)買房2年轉手獲利200萬!她每出手必賺3成秘訣曝光
▲石媽媽(左)有20多年房仲經驗,是石怡潔(右)買房的投資軍師。(圖/鏡週刊)
八大新聞主播石怡潔靠基金存出人生第一桶金,婚後進軍房地產投資的她,因為有個經驗老道的房仲媽媽親授,2009年從低總價小宅入門,幾次換屋都獲利接近3成出場,輕鬆躋身包租婆。
「消費者物價指數逐年翻漲,要注意的是,物價上得去、回不來,在此同時,如何讓你的資產保值,投資絕對是不二王道。」八大新聞當家主播石怡潔站在大螢幕前解讀新聞,播報的內容都是與你我生活息息相關的物價與投資訊息,而嘴裡說的抗通膨「王道」,自己很早就開始力行。
事實上,不論記帳、買基金、還是投資房地產,石怡潔通通在行。其中成果最豐碩的當屬房地產投資,原來她背後有房市達人,那就是有曾經從事房仲20多年的石媽媽當軍師。石媽媽就常告誡她房產投資大原則,「大錢要花在無法改變的優質環境上,例如週邊要有捷運、公園等設施,至於屋況老舊,只需花小錢就能解決。」
這句話石怡潔聽進去了,她2009年入手的第1間18坪小宅,是位在內湖金湖路上、鄰近捷運內湖站及美國在台協會(AIT)內湖新館,以每坪40萬元成交,「當時AIT已經確認落腳當地,傳言可能會設立小學,基於可能會有另一個美國學校設立的利多,我就介入投資。」
▲石怡潔先後入手2間小宅,都買在美國在台協會(AIT)台北內湖新館附近,看好當地的生活品質。(圖/鏡週刊)
石怡潔表示,18坪小宅總價不到800萬元,房貸壓力不會太大,「貸款成數到7、8成,我選擇寬限期內還息不還本,一開始每月收租2萬元,已經可以用來支付全部房貸。」2年多後,以每坪53萬元賣出,獲利超過200萬元。
嘗到甜頭後,石怡潔2011年又在附近買了另1間20坪小宅,雖然周邊房價已上漲,但因為屋主是信用擴張周轉失靈的投資客,讓她得以在法拍市場,以每坪40萬元的價格撿到便宜,「目前這間小宅每月收租2萬3,000元,本息攤還的貸款利息全由房客買單。」石怡潔滿意地說。
對於石怡潔來說,理財這件事算是水到渠成,因為石媽媽從小就灌輸3個女兒一句名言:「爹有娘有不如自己有,丈夫有還得去伸手。」石媽媽說,這句話也是她母親傳授的,「我們那年代存錢都靠標會,現在時代進步,怡潔可以靠基金、買房存錢。」而如今石怡潔躋身成為包租婆,有薪水又有租金,完全無需跟爹娘、丈夫伸手。
如果你有看到喜歡的物件,想請房仲去跟屋主談談看,你可會發現一個奇怪的現象,為什麼不論開什麼樣的價格,房仲的回覆都是一樣的皺著眉,搖著手的說著「(這種價格)不可能!」 其實,這就是房仲的標準起手式。如果你今天出的價格不合理,這句話回覆理所當然;如果今天的價格合理(有機會談成),他這句話也讓你覺得「不是買貴」。
你說房仲怎麼那麼愛騙人、不誠信?但我們試想看看好了,如果你開個價格,房仲很高興的跟你說,這價格非常漂亮,一定買得到,你心裡會怎麼想?不要說全部好了,我相信一般人,10個至少有9個會想說「X!我是不是出太高,當冤大頭了?」
就算這個價格真的沒有買貴,以市場行情來看還算撿了大便宜,但是人性就是這樣,有時候一時片刻的感受,也能輕易的壓倒長時間的理性判斷。多數人做決定,會敗在自己的感受上,特別是在討價還價這件事上。
▲傅恪恩認為,多數人做買房的決定時,會敗在自己的感受上,特別是在討價還價這件事上。(示意圖/鉅亨網)
講個房仲A朋友當菜鳥的故事吧!在剛入行的那一年,房仲A有一次為了去讓買方加價,晚上從台北殺到了桃園買方家,這組買方其實看了好一陣子,價格也差距不大,這間物件其實很符合這組買方的需求。
那時在還沒成交過的房仲A眼中,這絕對是一個成交的好機會!但那天從8點多熬到快10點,最後的2至30萬差距,買方就是不肯加價,最後著急的A犯了一個新人最容易犯的大錯,他忍不住老實地把屋主底價說出來,告訴買方只要多少價格,屋主就會賣了。
A原本想說,坦誠相見,是兩方契機的開始。畢竟差距不大,買方也不是出不起,再者這物件真的不貴,買方以這個價格買到算是撿到便宜。但誰知道,這底價一出去,買方立刻縮了。最後嚷著需要再想想,把房仲A趕了回去。
▲傅恪恩認為,就談判房價上,說穿了,就是談判中沒人當你講的是真話。(示意圖/取自pixabay)
到底出了什麼問題?老老實實的說清楚講明白,溝通上卻造成了反效果?當時還是菜鳥的他沒明白,後來A成了老鳥,倒是領悟了。
說穿了,就是談判上,沒人當你講的是真話。不論你講的是不是真話,對方都還是會覺得你「留一手」,如果價格這麼近,誰知道是不是我出價出太高了呢?搞不好,你只是想要多賺一點,才來拉我價格。
這個經驗讓房仲A學到的最重要的一課:永遠不要低估人性,人們只願意相信自己想的,遠遠勝過事實的真假。
所以,繞回來主題,為什麼就算價格再怎麼近,甚至你出的已經超過屋主所開的底價,房仲還是會一句「不可能」來回覆你,其實也不過是讓你從感受上覺得舒坦而已。(我開的價格是低的,但是房仲去幫我跟屋主要求降價,這樣買到也是撿到便宜)
那你說,怎麼判斷這到底是真的「不可能」,還是假的「不可能」呢?這裡教你一個簡單的判斷方法,那就是從房仲的後續動作去略窺一二。
如果你開了價錢,房仲是一副:你這個亂開價的芭樂客,我根本懶得理你的神情,對你態度冷淡,那麼價格可能真的開太低了。但如果房仲說完不可能,接著補一句「雖然價錢差很多,但我還是幫你爭取試試看。」或者,積極地叫你領錢下斡旋金,那麼你的開價,也許就是相對有機會的。
全文獲授權請勿任意轉載!
這幾年房市低迷,房仲業高工時、低回報的情形一直無法明顯改善,許多仲介仍需靠兼差才能度日,甚至有許多不肖從業人員為求成交,運用詐騙、欺瞞等行為欺騙買賣方,造成許多負面的社會新聞,大大影響民眾對房仲與從業人員觀感。
▲有網友在Mobile01發文,公開房仲話術。(圖/翻攝自鉅亨網)
最近在Mobile01有網友發文,公開房仲的話術,包括斡旋前會說,「1、屋主明天要出國,要不要趕在今天下斡旋,我好幫你談。2、屋主開價跟同社區比,已經很實在了,你這價格我不好意思跟他談。3、已經有人下斡旋了,你要不要也出看看?(永遠有人會看上同一物件)。4、前面已經有人下比你高的斡旋,因為xxxx所以才沒成交,你一定要出高於xxxx才有可能」。
而在買方下斡旋後,則會說,「1、差一點,要不要加價?2、物件您很喜歡,不妨加個20萬試試看。3、我會試著跟物主談看看,您可參考同地區的xxxx。4、屋主不缺錢,是因為工作調動才要賣。5、維持原價格,但屋主說要扣掉冷氣、沙發、電視、冰箱、洗衣機等」。
▲有些民眾對房仲觀感不佳。(圖/翻攝自鉅亨網)
引來許多網友回應,「自己賣房子加履約保證。時間比較久,要有恆心毅力。仲介要吃錢的,更狠的也有」、「之前:再不買就買不到這個價格。之後:這個價格再不賣就賣不掉。」「真的耶!」、「這些全部聽過!」
也有民眾建議,房仲如果說,屋主開價跟同社區比,已經很實在了,你這價格我不好意思跟他談,可以回「那我找別家仲介跟他談」;房仲說,屋主不缺錢,是因為工作調動才要賣,可回,屋主不缺錢,那為何要賣?這附近物件這麼多,我也不缺可看的物件。
不過有網友認為不該把房仲當敵人,「仲介是幫手,不是敵人,直接跟仲介說一毛不加,買的到就買,買不到就算了,不需要一句一句去應對。」
甚至有人替房仲緩頰,「我也作過仲介,確實會有一些話術部分。不過也不必如此仇視仲介,還是有很多年輕人抱著熱忱。在幫屋主處理房子的事,我也曾經因為套房屋況不好,去自費買了床單換上,也因為公寓屋況較舊,已經交屋了,還去幫買方刷油漆、幫鐵窗除鏽、上紅丹、上油漆」。
▲淡海新市鎮指標建案「海洋都心」公告向帶看房的房仲收取10萬保證金。(圖\東森財經社群新聞、臉書Richy Tzeng)
社區大樓通常都會向房仲收取「帶看費」,一般約落在20~200元不等,或巧立名目「清潔費」、「停車費」等,一般房仲都會甘願支付,但有網友近日發現位在淡水的知名建案海洋都心,要求帶看屋的仲介先付出「10萬看屋押金」,令房仲大喊吃不消。網友在臉書PO文「一次繳交社區帶看保証金10萬,OMG,比搶銀行還狠!」
▲「海洋都心」公告帶看房的房仲需繳10萬保證金。(圖\臉書Richy Tzeng)
淡水新成屋建案「海洋都心」,基地位於淡海新市鎮新市五路,目前共有3期開發,第1期已展開交屋,該案預售時打出「買得起的房子」,平均成交單價約22~23萬元間,吸引不少首購族目光。
近期社區佈告欄針對房仲帶看,張貼公告,內容陳述帶看時間僅能每日的早上10點到下午5點,每間仲介公司每日帶看組數以5組為上限,每次帶看人數,包括仲介人員不得超過5位,而仲介人員還須配戴識別證、穿著帶看背心等。最誇張的是要求房仲先支付保證金10萬元,據了解這是「首創」的看屋條件。多數房仲認為,社區條件太嚴苛,會導致房仲接案的意願。
網友也為房仲抱屈,認為房仲是賣方也就是屋主委託代理人,進出社區登記是必須的,但變相揩油收費,而且愈來愈沒上限,真的以為房仲好賺嗎?若真的好賺,怎麼不來做做看?這影響的層面,不光是房仲,也影響賣方售屋丶買方看屋的權益。
早期社區向房仲大約是收取50~100元的清潔帶看費,近年包括大台北地區又以豪宅調高帶看費最多,包括單次帶看500元或以1家房仲店為單位,收來的費用納入管委基金。但一次要求10萬元保證金,房仲都大感驚訝。
海洋都心建案近期利多不斷,包括美麗華影城將在第四季進駐淡海新市鎮,之後還有百貨商場將開幕,影城占地3千坪,共有9個影廳,淡海生活圈儼然成形。交通方面,淡海輕軌綠山線預計在今年11月通車,接著還有藍海線分兩期通車,而淡江大橋也預計在4月確認得標廠商,可望在2024年完工。而海洋都心一、二期完工交屋,單坪價格約莫20萬上下,吸引首購族目光。
▲美麗華影城董事長黃世杰、宏泰人壽董事長魯奐毅,今舉辦記者會說明。(圖\鏡周刊)
根據新北市民政局最新的統計,淡水人口在2016年12月至2017年12月增加約3,832人,是全新北市人口成長最多的行政區,且淡海新市鎮由政府及民間開發,設籍人口數已達2.26萬人,若第1期全數開發,再加上周遭八里、三芝及淡水區域人口數,就將超過50萬人,其商業發展相當看好。
【往下看更多】
►她想月扣3萬幫寶寶存股 三選手出列 網勸「這種」先不要
►漲太慢很煩躁!他想賣台積電落袋為安 網勸:恐成一場空
►想睏霸數錢!他後悔沒重壓「懶人尖牙股」 網示警1時機:要小心
【熱門排行榜】
►101跨年煙火搶先看!12強主題曲重現 網哭:再感動一次
►上週台人遭詐逾30億元!3天財損破5億 「投資詐騙」最多
►耶誕來臨外資放假 法人:台股交投將趨清淡