海外置產水很深？買房前這三件事一定要查清楚

全球動盪下的理財新課題

在全球經濟震盪與地緣政治升溫的環境中，海外房地產成為許多台灣投資人關注的新焦點。主持人阿格力在節目中指出，美元、美股、美債之外，「海外置產」正悄悄成為投資人分散風險、追求報酬的新選項。特別是在台灣房價高企、青年買房困難的情況下，許多人轉向日本、泰國、馬來西亞、加拿大或澳洲等市場，希望以較低價格獲取租金收益，甚至兼顧移民或退休規劃。
不過，節目也提醒：「外國的月亮不一定比較圓。」從貸款條件、稅務負擔到管理費用，海外置產的背後潛藏許多風險與誤區。

日本熱潮：投資還是浪漫？

知名網紅 小新新講 施偉仁在節目中分享，日本房市確實吸引許多台灣買家，尤其日圓貶值、台幣購買力強之際，不少人認為「此時不買更待何時」。但他強調，海外買房首先要釐清「目的」──是為了資產增值、租金收益，還是自住或度假。若追求增值，大城市如東京、大阪仍是首選，尤其東京「都心六區」（新宿、澀谷、中央、千代田等）一年中古屋漲幅達三成，展現強勁需求。
不過，小新新講也提醒，買房不能只看「數字」與「投報率」。像大阪因世博會與賭場建設帶動短期熱度，熊本因台積電設廠引起話題，但長期表現仍取決於當地人口、產業與基礎建設。
「買房不是看報表決定，而是看你真正的需求，甚至是你對那個城市的情感。」他指出，有些人熱愛曼谷、有人鍾情馬尼拉，也有人只願意買東京──理性分析之外，「情緒價值」往往左右最終決策。

房價低≠便宜貨：專家揭日本買房現實

資深房產專家 葉國華 從產業鏈與文化面剖析，日本房市長期低迷的原因。1990 年泡沫化後，日本房價普遍回不去高峰，加上高齡化、企業終身雇用與租金補貼制度，使當地自住房比例偏低。對台灣人而言，日本房價「看似便宜」，實際上反映的是市場結構差異。

葉國華提醒，外國買家雖可透過玉山、中信等台灣銀行日本分行貸款，最高可貸七成、利率約 2.5%，但「持有成本」不可忽視。日本房屋除固定資產稅（約房價 0.3%）外，還有高額管理與修繕費。老屋維護成本更重，一間三、四十坪的公寓，月支出可能達新台幣七、八千元。
此外，日本租客擁有高度保障，房東無法隨意漲租或終止租約。這些條件看似保護租屋市場，但對海外投資者而言，反而壓縮了靈活度與報酬。葉國華直言：「日本的房子不是不能漲，而是漲得慢、賣得難。」

投資海外房市的「三個陷阱」

節目中兩位來賓不約而同指出，海外投資常見三大陷阱：
1.    被高報酬率誘惑
某些東南亞建案標榜「包租代管、保證年報酬 6%」，實際上是以高價賣給海外投資人，用本金「配息」給自己。葉國華舉例，有泰國開發商包裝爛尾樓重售，每坪開價台幣 38 萬，但市場行情不到 20 萬，「你以為賺報酬，其實是提前付利息給自己。」
2.    盲信說明會、不做功課
阿格力強調，自己在日本買房「比在台灣還認真」，每一步都親自田野調查。他提醒：「如果一間房真那麼好，本地人早搶光了，怎麼會輪到外國人？」
3.    低價陷阱與轉手困難
有投資人以為「便宜有利可圖」，在大阪外圍買下一戶建，價格如同一台車，卻發現無法貸款、仲介不願承接、最後賣不掉。「那就變成一顆燙手山芋。」小新新講說。
節目也建議，投資人應親自上日本不動產網站（如 SUUMO、Yahoo!不動產）查詢實際成交價與租金行情，不要只依賴仲介口頭承諾。

回到台灣：買方市場正在形成

節目最後，鏡頭轉回台灣。近期政府釋出「新青安」貸款政策鬆綁訊息，宣稱「打炒房、非打房」，市場關注房市是否將再度回溫。葉國華認為，短期內房市仍處於「修正整理期」，可能需 2 至 3 年時間消化過熱。
不過，他指出，對首購族與自住買家而言，這是「少有的買方市場」。在交易冷卻、競爭減少的環境下，「現在去看房子，是最舒服的時候。」他建議買方採取三步策略：
•    先看不急買：市場仍在修正，觀望一季，賣方自然會降價。
•    談價要耐心：與仲介溝通時保持彈性，讓對方願意通知未來的降價機會。
•    專注剛需、審慎出手：真正自住需求可趁機挑好地段與條件。
他分享，一位學生遵照建議延後兩個月出價，結果房東主動降價 200 萬，「等待反而成為最大的籌碼。」

結語：海外投資前的必修課

節目總結指出，海外置產確實能分散風險、開拓機會，但「浪漫背後要有理性支撐」。從匯率、稅制、貸款到實地考察，每一項都必須親自驗證；在做足功課之前，任何「保證報酬」的說法都該打上問號。
無論是東京的高報酬、曼谷的熱潮，還是馬來西亞的新興區域，投資者都該回歸最根本的原則──了解自己、看懂市場、腳踏實地。正如葉國華所言：「不管在台灣還是海外，真正的好房子，永遠只留給有耐心、肯做功課的人。」

※本節目與分析師所推介個股，無不當之財務利益關係，資料僅供參考，投資人應獨立判斷，審慎評估並自負投資風險。