房價洗三溫暖 50年老屋單價跌到6字頭

危老條例正式上路滿2年了，確實使台北市老屋交易加溫，然而現在卻呈現屋齡愈高價格跌愈多的趨勢。雖然30幾年的舊屋身價小漲，然而50年以上的老屋房價卻從9字頭掉到僅剩6字頭。

專家分析，可能是因為投資這種「超高齡」透天店面的風潮衰退導致。生鏽鋼筋外露，屋裡還會下小雨，像這樣的老屋在政府力拚危老重建後，交易也升溫，帶動價格小漲。

▼危老條例上路後，30到40年老屋每坪成交價多了1萬元，來到53.6萬。（圖／東森新聞資料畫面）

民眾：「自己可以用自己的創意去改造它。」、「價格會吸引我，可是也要考慮設備環境是不是夠符合自己的能力需求。」危老條例上路後，30到40年老屋每坪成交價多了1萬元，來到53.6萬 ，不過若是50年以上的老屋則是跌很大，從98.5萬，跌到剩6字頭 。

房仲集團資深經理謝志傑：「50年以上通常是以透天為主，那在雙北市的一個透天產品，其實它相對總價也是高，所以它需要準備的資金也是高，在整體的可能，資金的一個準備之下以及在店面產品，它可能沒有像以往的投資的一個風潮這麼盛之下，其實它價格相對還是會下滑的。」若從30年以上老屋整體來看，2016年、2017年平均53.5萬一坪，2018年漲到54.9萬，2019年至今則來到54.5萬，較2016年每坪小漲1萬，漲幅不到2%，其中30至40年老屋交易量最夯，反觀50年以上老屋交易量最少。

▼若從30年以上老屋整體來看，2016年、2017年平均53.5萬一坪。（圖／東森新聞資料畫面）

房仲集團資深經理謝志傑：「在購買這種公寓的老屋的消費者，其實他的期望還是以自住，兼可能在危老未來重建的期望，所以在這一塊來講的話，再加上自住的條件之下，可能他購買的一個意願度與交易量還是會上升，可是追價意願度還是相對低。」台北市的熱門交易區則以中山區摘下冠軍，士林區、北投區則分別拿下2、3名，只是危老重建要100%住戶同意，若要投資還得先釐清產權。

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又有人都更成功！這次是在中和，總共12棟大樓的住戶通通同意重建，市府也在22天內火速審核通過。不過其實要都更真的常常是「人」的問題，新北都更處最近就在幫都更戶租房子跟遷學區，笑稱自己成了市民的管家。

東森財經記者林佑之：「就位在捷運景安站旁，一次有12棟的大樓拉起了帆布準備拆除，原來這裡的住戶都很有都更的共識，市府只花22天就核准通過。」大型怪手就定位展開拆除作業，這12棟四層樓的矮房本來屋齡43年，未來將改建成1棟22層高的智慧建築。

▲這12棟四層樓的矮房本來屋齡43年，未來將改建成1棟22層高的智慧建築。（圖／東森新聞資料畫面）

新北都更處主秘李擇仁：「做智慧節能的設施，比如說智慧電燈的部分，還有一些節能監測的部分，分別會給予6%的容積獎勵。」48戶住戶拿到39.7%容積獎勵，這也是新北第37起危老重建，創下全國核准案量最多的縣市。

市政管理學院院長邱英浩：「案子的成立時間是大幅縮短，以前一個都市更新都要5到10年，現在短短的，可能大概1個月2個月內，只要法令程序都符合就可以很快的做重建的動作。」

▲過程中也得協助都更住戶遷學區，甚至是幫忙租房子，看來政府拚都更效率，靠的是軟硬兼施。（圖／東森新聞資料畫面）

另外這棟位在淡水的東來大廈海砂屋處境則相反，白色牆面東缺一塊西缺一角，都更一拖卻是七年，原來是因為8戶不簽同意書，其中還有4戶失聯，市府只好扮起「管家」，大小事都替住戶打理。

新北都更處主秘李擇仁：「東來的案子有2位的住戶，他的小朋友後續有要考試，我們目前後續會朝向斷水斷電的方式來去做處理，那也避免說他遷到其他地方會影響他考試的心情，所以我們把整個斷水斷電的時程延到考試後。」過程中也得協助都更住戶遷學區，甚至是幫忙租房子，看來政府拚都更效率，靠的是軟硬兼施。

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人稱「小梁哥」的梁赫群從製作人走到幕前成為藝人，他的反應機智，搞笑功力一流，歡樂逗趣的形象深植人心。從小在東區長大的他，提到自己買房的經歷，他透露在繳完房貸不久之後，就發現該間房是海砂屋，原本以為重建之後房價能漲3倍，沒想到卻收到「罰款通知」，讓他進退兩難，不知如何是好。

▲（圖／翻攝梁赫群臉書）

梁赫群原本早在2001年左右，和當時的女友有成家的打算，所以想要自己買房子搬出去住。當時他的母親在某次機會中透過介紹，於是他就在2002年以800萬買下和家裡同一棟大樓鄰居的房子，並且住在父母的樓上。該房的採光、風景都很好，跨年時連整棟101大樓都看得清清楚楚。而梁赫群也因為物慾較低，以「能不花就不花」的原則，在7年內就將貸款還完。

▲（圖／翻攝《夢想街之全能事務所》）

▲（圖／翻攝《夢想街之全能事務所》）

▲（圖／翻攝《夢想街之全能事務所》）

原本以為買到令人稱羨的信義區好房，沒想到住了將近10年之後，有住戶發現天花板開始有粉塵掉落，一驗之下，被台北市政府查出是海砂屋。對此，梁赫群當時認為「一則以喜、一則以憂」，憂的是因為被判定為海砂屋，不過趕上都更議題，重建之後房價可望漲3倍，讓整棟大樓的住戶都很開心。

然而從2011年到現在已經過了7年，雖然梁赫群是第一批將同意書交上去的人，不過因為住戶意見不一，導致都更一事困難重重，至今都還沒有成功。除此之外，梁赫群還收到政府的房屋罰款通知，讓他從天堂掉到地獄，因為該大樓已被認定有居住安全問題，所以只要被發現電表、水表有動態，就會開始罰錢。

梁赫群表示，今年年初就有收到罰單，一般自住的話是罰5000元，如果有營業登記的話則要罰6萬元。不過要是想將房子賣掉，又會延伸別的問題，梁赫群和房仲業者打聽，因為是海砂屋，如果有人要買的話，銀行也不會讓對方貸款，所以要找到買方並不容易。

▲1-5（圖／翻攝《夢想街之全能事務所》）

然而如果要搬走的話，在外面租房又要花一筆開銷，這讓節儉的梁赫群不太能接受，「我自己的房子，我自己買的，但是我不能住，我要自己去外面租房子，然後還要自己付錢？」然而他內心也會擔心住家的安全問題，因此造成進退兩難的局面。

房產趨勢專家田大權表示，政府現在的裁罰規範是，第一階段罰5000元，半年後如果沒有停止使用就會再罰5000元；如果持續使用到第二年，則第二階段的裁罰就是1萬元，半年後若還不處理，同樣再處新台幣1萬元的罰鍰。最後第三階段的罰鍰，則是處新台幣2萬元，如果沒有停止使用的話，之後每半年就是罰2萬元。不過如果遇上不怕罰，或是不繳錢的人，那政府這樣的裁罰規範不見得能解決問題，而且對於停用戶的權益也沒有保障。

▲1-6（圖／翻攝《夢想街之全能事務所》）

而田大權指出，根據板橋一個45戶的海砂屋案例，其中就是有1戶不願意妥協，該區房價大約一坪45萬，而該戶依新板特區一坪80萬的房價，以30坪2400萬才同意「拿錢放人。」田大權說，現在新北市政府很積極處理，如果是屬於海砂屋或是輻射鋼筋的「防災型都更」，100%同意的話，容積獎勵達50%，是國內有史以來最高的，不過必須在年底前申請才有效，如果錯過就沒了。

▲1-7（圖／翻攝《夢想街之全能事務所》）

那以梁赫群現在的情況，該如何解套呢？田大權表示，梁赫群的案子則可以用「危老條例」會比較快，100%同意的話，容積獎勵有30%，再加上10%的時程獎勵，期限則到109年5月9日。

台北市大安區竟然出現超瘦薄的大樓，看上去就像是紙片屋一樣，最窄處只有5米，我們實際進到屋子看，房型狹長，還得用高低創造空間感，建商無奈的說是都更破局才導致。

▲正在施工的高樓側面看起來非常瘦薄，就像紙片屋一樣。（圖／東森新聞資料畫面）

東森財經記者，劉佩綺：「對比兩旁的平房，中間正在施工的高樓更顯得醒目，側面看起來它的外型非常瘦薄，就像紙片屋一樣。」面路寬度只有5米，狹長的格局只得靠設計來補足。

▲薄片屋內裝需利用不同空間的高低落差放大空間感。（圖／東森新聞資料畫面）

實際進到裡頭，25坪空間作為大套房，要走到客廳得先經過階梯，床鋪則在最底端，利用不同空間的高低落差放大空間感。專案經理，吳尉詮：「我們後面最寬是8米多，會造成這樣我們公司也相當無奈，這個房子將來蓋起來會造成薄片屋的感覺，所以公司在結構上就特別去注意。」

▲專案經理，吳尉詮表示因都更協商破局，迫於無奈房子蓋起來會有薄片屋的感覺。（圖／東森新聞資料畫面）

原來是因為都更協商破局，原本五戶全數同意，有近300坪，但最後關頭卻只剩一戶，面積縮水剩下1/5。專案經理，吳尉詮：「我們想要整合的基地實際上不只這樣，這是迫於無奈，也礙於地主的請求，因為地主已經年邁，他也不希望再等下去。」

▲大安區連億元豪宅也是薄片造型。（圖／東森新聞資料畫面）

同在大安區，連億元豪宅都是薄片造型。一層一戶，整棟樓只有12戶，從旁一看呈現長方形，不少民眾還是有憂慮。民眾：「比較長的房子會比較熱，通風不良。」民眾：「想要住在台北市，可能還是要接受。」

不過基地面積小，要平分的公設比例相對也較高，更要多加留意。