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最慘一年?台中豪宅賣一戶賠7台賓士 面臨「保4」危機

2018/08/23 10:59 東森財經新聞
最慘一年?台中豪宅賣一戶賠7台賓士 面臨「保4」危機

▲位於台中七期的豪宅市場近年來交易急凍,甚至面臨「保4字頭」的危機。(圖/取自Google Map)

全台豪宅市場交易冷淡,就連近年大樓快速落成的台中市也難敵景氣,價格屢創新低。根據最新豪宅交易量顯示,台中豪宅市場近年來交易急凍,高總價產品市況普遍都不好,不僅去年出現賠售數百萬元的紀錄,今年上半年買氣更是大減5成,就連均價也創下新低紀錄,面臨「保4字頭」的危機。

 

據《蘋果日報》報導,去年開始台中豪宅開始出現大幅賠售的案例,像是歌劇院旁的指標豪宅,去年即出現一筆實價11樓同戶交易,持有4年半期間轉手慘賠1400萬,相當於賠掉7台賓士C180。此外,市政府旁的指標豪宅,去年同樣也出現持有(包含預售期)6年,賠售300萬元的案例。

 

▲位於歌劇院旁的豪宅去年出現一筆交易,屋主持有4年半期間轉手竟慘賠1400萬。(圖/取自Google Map)

 

由於今年沒有交屋新案拉抬,導致台中豪宅市場非常冷清,據房仲業者統計,上半年交易件數僅60戶,買氣較往年大減5成,下半年也沒有指標個案交屋,恐成為台中豪宅市場最慘的一年。除此之外,也因為交易量呈現低迷狀態,台中豪宅平均單價更是面臨「保4字頭」的危機,創下近年新低紀錄。

 

▲台中在地房仲分析,7期豪宅持有成本相當高,甚至還包括實價看不到的隱藏成本。(圖/取自Google Map)

 

對於高總價豪宅市場交易量極凍,許多豪宅大老也直言:「該買都買了,滿手都房屋」、「市場沒有利多」、「3年內都不好」,而且實際帳面損失恐遠不僅如此。對此情形,在地房仲也分析,台中7期豪宅持有成本十分高昂,像是房貸利息基礎2%、管理費至少每坪100元以上,若是精華土地持有5年以上,增值稅動輒要上百萬,這些都是實價看不到的隱藏成本。並且至今年7月以後,台中也取得使用執照的房屋稅,明年收到的房屋稅單將調漲6成,雖然不影響舊屋,但對豪宅市場無疑也是一筆利空。

 

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台灣都會區集合式住宅大樓密集,長年來都受到公設比過高的問題所影響,尤其公設坪數比照室內坪數販賣更是令人詬病,先前也有立委跳出來炮轟公設賣錢的不公平問題,希望內政部導正台灣公設賣錢這種全球獨一無二的機制。

 

雖然目前「實坪制」的機制尚在內政部討論,不過近日傳出台中已有豪宅業者率先行動。根據內政部實價網揭露,台中「富邦天空樹」豪宅去年底,位於26樓的一戶實價,每坪價格近150萬元,而該筆實價僅登錄主建物加陽台,也就是「實坪」,比對該豪宅區每坪成交價大多落在52萬至77萬,明顯得知價格偏離房產業者認知的一般行情。有專家就認為,未來若採實坪制,公設比偏高的豪宅價格將暴漲,台北市房價可能一坪上看500萬元。

 

▲「富邦天空樹」26樓其中一戶,總價約1億2503萬元、揭露坪數130.83坪,每坪單價高達149.65萬。(圖/取自富邦天空樹臉書

 

透過實價登錄網站資料顯示,「富邦天空樹」26樓其中一戶,總價約1億2503萬元、揭露坪數130.83坪,每坪單價高達149.65萬;比照謄本,該戶主建物加上陽台合計130.83坪、共有部分約64.48坪,另有四個車位約51.04坪,合計總坪數246.35坪,按目前包含公設的拆算制度,每坪單價約61.15萬元。

 

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰對此則表示,去年開始台中市豪宅最受矚目的便是西區的「富邦天空樹」與「由鉅大恆」,而富邦天空樹此次不含公設的價格飆至單價150萬,若往後房價都走實坪制,將讓公設比偏高的新豪宅身價暴漲,而豪宅大本營的七期重劃區預期將出現所謂200萬俱樂部的雲端豪宅價碼,台北市區房價未來更可能上看500萬一坪。

 

▲台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰認為,這樣的天價其實並無特別的意義,事實上民眾買不買得起房,會在意的面向在於總價。(圖/取自富邦天空樹臉書

 

不過分析師陳炳辰也認為,這樣的天價其實並無特別的意義,事實上民眾買不買得起房,會在意的面向在於總價,即使單價再低,如果面積大造成的高總價,根本不會讓購屋族群下手;而高資產族群考量的則是身分、隱密性等問題,也是以破億總價作為衡量。因次施行「實坪制」,導致失衡的單價將只會是一段時間的適應過度期。

 

另外,屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴也指出,富邦天空樹此筆實價以實坪計算每坪單價近150萬,但實際加入公設後的單價僅61萬,這代表台中豪宅公設比偏高,一旦實坪制實施,多少會衝擊到台中豪宅市場買氣,這時候豪宅公設需要真的有「加值作用」或是「特殊性」,市場才可能比較會買單。

 

而當地房產人士則推論,由於該社區後續揭露與交易價格都偏低,這次業者採用的「實坪制」行為客觀性雖受質疑,但有機會拉抬社區的身價,也有利於對過去預售買到高點的買方給個交代。

 

 

關鍵字: 台中豪宅慘賠保4
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