房越小越值錢？納米樓租金年升10%完勝10大屋苑

▲香港（示意圖／翻攝自維基百科/Mk2010）

由於香港近年房價不斷上升，遠遠超過當地民眾所能負擔得起的價格，不少地產及建築商看準港人想要置產心切，因此興建了單位面積小的納米樓，在市場上頗為熱門。然而納米樓雖供應不絕，但房價卻因為租金漲幅不斷升高，升幅除跑贏私人小型住宅房屋，更超越香港傳統十大私人屋苑！

根據香港《星島日報》報導，香港政府2月底公布應課差餉租值平均升幅，小於752平方英尺的私人小型住宅房屋為6.3％、整體私人住宅單位則為5.3％。按3月18日公布的數字顯示，個別納米樓單位跑贏整體市場，以大埔嵐山165平方英尺的納米樓住房為例，租值按年升10％。另一位於西九龍高鐵站附近、152平方英尺的納米樓，租值也上升約6％。

十大屋苑下年度的應課差餉租值升幅約3％至8％不等，然而卻也被納米樓的住房升幅超越。其中港島南區的海怡半島差餉租值升幅最多，高達8％。根據先前公布的新都城租值為平均上升7％，而最新資料顯示，該屋苑部分單位的租值升幅高於平均，達8％。

除了納米樓之外，公共屋邨（公屋）及居者有其屋計劃（居屋單位）也是不少香港人的置產選擇。公屋方面，沙田顯徑邨顯祐樓一住房，實用面積500多平方英尺，下年度應課差餉租值為10萬多元港幣（約合台幣39.22萬），較本年度上升10％。大埔太和邨一高層住房，實用面積217平方英尺，應課差餉租值也上升8％。居屋單位方面，荃灣尚翠苑的一高層住房，實用面積約511平方英尺，租值按年升7％。青衣青俊苑B座高層400多平方英尺的住房，租值又按年升6％。

過去香港的房價一直以來都居高不下，被稱為全球房價最難負擔的城市，不過今年卻有些不一樣，目前已經連續下跌近三個月，且跌幅正在擴大。然而香港房價如此捉摸不定的原因為何？未來房價會繼續下跌嗎？

根據陸媒報導，香港土地註冊處數據指出，11月份香港住宅銷量是2635套，相比同期的5694套大幅下降54%；而在價格方面，中原城市領先指數數據顯示，香港11月房價環比下跌達3.43%，已經連續2個月下跌。

從香港房價歷史走勢可以發現，近十幾年香港房價普遍都呈上漲趨勢，只有1997年及2008年發生金融危機，才分別有急速下跌。與現在的下跌時機點將近10年一輪迴，這意味著歷史重演？

其實香港房價和大陸一二線城市的房價有很多相似之處，1997至1998年是大陸房價大漲時的起點，房價還處於低位，直到當年《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，取消福利分房，才開啟了房地產全面市場化。2008年大陸房價也面臨著巨大的調整壓力，後來隨著「四萬億投資計劃」的推出，房價才重新上漲。

而大陸本輪房地產調控是從2016年10月份開始的，方式主要是限購、限貸、限售，香港樓市的調控也差不多是那時候，分別在2016年底和2017年兩次分別上調15%買房印花稅，也就是說現在大陸人到香港買房至少要繳納30%的買房印花稅。然而香港的房價仍久漲不跌，正如大陸一樣。

直到2018年下半年發生了一些變化：1、房貸利率開始見頂，並有微微下降的趨勢；2、今年房價下跌的熱點城市比上漲的城市多。3、一些開發商開始折價買，有的甚至喊出了「活下去」的口號。4、今年土地流拍的次數開始增多，據悉，1至11月大陸一二線城市的土地流拍數量升至282宗，創六年新高。

今年大陸房價逐漸入冬，一方面來源於前期樓市調控政策不放鬆；另一方面是經濟下行壓力下，投資性購買開始進入觀望。但香港今年房價下跌有很大的原因在於「保匯率」與「保房價」之間作出取捨。

2015年開始美聯儲多次加息，港幣貶值壓力山大，香港為了防止資金外流，動用了外儲買入港元賣出美元，並且跟隨美國加息。而加息的意義，一方面是要將港元和美元的利差縮小，維持港元匯率穩定；另外則是房貸利率上升，買房成本上升，最終抑制房價上漲。

至於未來香港房價會繼續下跌嗎？以目前來看，美聯儲加息已經基本見頂，未來可能只會發生2至3次，這就意味著香港繼續跟隨美聯儲加息的壓力大幅降低。另外香港是不少大陸富人嚮往的城市，所以房價下跌反而可能促成購買機會，有資金托盤，下跌空間有限。