房貸緊縮新北「這區」剉咧等？ 他試算：頭期至少多200萬
(2024/11/22 16:49)
于俊明／政府打炒房 打出「黑鐵時代」5大後遺症
2022/05/05 17:17 東森新聞
文／中華民國不動產開發公會全聯會秘書長 于俊明
從2010年下半年開始，由於資金回流與產業投資，加上民眾換新屋需求，市場呈現榮景，政府即開始施行一連串的抑制措施，整個房地產產業瀰漫「黑鐵時代」的氛圍。
在經濟學上，產品的價格決定於供給與需求，房價自不例外。影響房地產供需因素甚眾，舉凡環境變遷、人口、居民習性、公共與公用設施、交通運輸、產業投資、所得水準、產業結構、開發成本、稅制、金融市場、土地規劃、管制與使用現況、未來發展趨勢等，均是那隻影響市場上供給、需求兩條曲線各自挪移的手，所以很難用單一因素說明房市全貌。
但是各項抑制措施，如果都冠以「打炒房」之名，似乎房價降不下來，都是肇因於「投資客」炒作，這容易忽視其他影響房價因素，所採措施即可能產生後遺症而應審慎評估，特別是投資客已退場的現況。
▼房市供需與人口、公共設施、交通運輸等諸多因素相關，非單一因素可影響。（圖／東森新聞張琬聆攝）
建商目前面臨5項困境，包括：嚴重缺工、建材上漲、稅負沉重、資金不穩（選擇性信用管制、土建融風險權數設算條件趨嚴）、土地難取 。
上列5項都屬於房價上「成本推動」因素，目前困難未解。但在若僅採「打炒房」政策思維下，我們看到了：
第一，預售屋實價登錄2.0：本意是要讓價格透明，給購屋者更好的判斷，使價格不至於造成哄抬。
但是在供需不均的區域，當市場景氣時，預售屋實價登錄將對未來交易價格具有加乘性，促使買賣雙方勇於追高，登錄的價格形成「地板價效果」。
▼預售屋的時價登錄機制，在市場大好時，價格具有加乘性。（圖／東森新聞張琬聆攝）
第二，房地合一税2.0：本意是延長短期重稅率的閉鎖期，並將預售屋、營利事業與股權交易完整納入規範。
但是在供給彈性大於需求彈性的地區，屬於機會稅性質的房地合一税，賣方的選擇除了閉鎖外，就是造成更多的轉嫁，購屋者負擔反而加重。
第三，地方政府加碼囤房稅：房價愈高地區，一般來說，房租也高；此際，供給（房東端）彈性大於需求（房客端）彈性，做為持有成本的租稅負擔，也就愈容易轉嫁。
而高房價地區較容易產生租屋課題，藉囤房稅加重持有成本的結果，反而易讓承租人成為最後的「租稅歸宿」者！除非承租人不租（即：需求彈性很大）或出租人很難租的出去（即：供給彈性很小），否則或多或少增加的房屋稅都將轉嫁給承租的房客，讓其支出更多生活成本，成為加稅後最無辜的受害者。
▼囤房稅可能轉嫁給房客，成為最無辜的受害者。（圖／東森新聞張琬聆攝）
第四，中央銀行四波選擇性信用管制：就預售屋市場而言，自簽約至完工交屋約須經2至3年。
購屋者於簽約時，一般均就合理融資條件籌措自備款，惟至完工交屋時，因為央行無預警管制措施，貸款成數驟然出現落差，這種形同「溯及既往」造成的資金缺口，將産生購屋者過戶時之交易糾紛。而此類型購屋者許多都是1、2年前房市景氣尚屬不振時購買，卻成為現在打炒房的代罪羔羊。
第五，金管會對土建融風險權數設算條件趨嚴：由於風險權數計算方式改變，承作土建融業務可能為銀行帶來資本適足性不足與需要增資的壓力。
銀行將嚴格要求土建融貸款戶必須在1年8個月內取得建照，否則就要提高利率來符合風險權數上揚所造成的資本負擔，甚至會到期不續借。建商融資成本增加，勢必疊加於房價。再加上央行對建商融資的選擇性信用管制，中小型建商將因土建融困難，選擇退出市場或減少供給，也影響以量制價的市場功能。
▼銀行限縮建商土建融，將因供給減少而影響市場。（圖／東森新聞張琬聆攝）
第六，對預售屋市場採重罰嚴懲規定：平均地權條例對於實價登錄、預售屋備查、定型化契約、紅單轉讓等，採取嚴懲控管。
業者為避免動輒遭罰，將會趨向「一個指令，一個動作」的的行銷模式，以降低法律風險。對於房價也將更將僵固，形成不二價現象。
目前市場上的短線投機客比例極低，大多都是首購和換屋的剛性需求。例如青埔某案170多戶中，本有150戶轉約，但都已全數退場，由自用客承接；桃園某案491戶賣了413戶，其中只有1戶轉約；台中過去幾年投資客佔比3成，如今連1成也不到。
筆者並非認為政府不應該干預市場，但是要注意政策法令雙面刃效果。當「投資客」已被抽離市場後，再擬繼續加碼採取類如「私法人購買房屋原則禁止、例外許可」、「禁止換約」等影響人民財產權取得與處分的修法措施，將産生龐大行政審核、稽查成本，民眾與産業界亦處於不確定之交易風險中，實應審慎再思！
作者／于俊明 現任不動產開發商業同業公會全國聯合會祕書長、台北市不動產開發商業同業公會總幹事。政大地政研究所碩士，高等考試及格。曾參與多項不動產相關法令制訂。
●以上言論不代表東森新聞立場
（封面／東森新聞張琬聆攝）
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