同事花錢享樂卻住漏水屋 她直言「寧願省錢住好房」引熱議
(2024/12/20 18:33)
中古屋漏水原屋主一定賠?律師揭暗黑套路:跟你想像的不一樣
漏水屋是很多人買房的噩夢,但是漏水過的房子還是會回到市場,又該怎麼賣呢? 這集會從合約的角度來提醒大家如何避免漏水屋相關問題,在買賣的過程中怎麼在合約中保護自己,不管是「買房避免陷阱」或「賣房保障權益」,都由大壯法律事務所的主持律師高宏銘來提醒大家!
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●保固 V.S 瑕疵擔保 有什麼不一樣?
▼(圖/樂居提供)
瑕疵擔保
–要求層面較廣,除了能請求「修繕」外,還能主張「減少價金」或「解除契約」。
–要主張瑕疵擔保會有一些要件
交屋後5年內為期限(5年後權利滅失)
發現瑕疵要即時通知
6個月內要主張權利
保固
-並沒有明確的法律規定,是由出賣人(建商、屋主、仲介等)提供的保證。
-權利主張只著重在「修繕」。
-去除掉瑕疵擔保的限制要件,只要在保固期間內通知,出賣人就需要來修繕。
→律師建議
關於「保固」和「瑕疵擔保」,有3點要提醒大家
1、發現瑕疵要即時通知,即時通知的認定有合理性,一般來說不要故意拖太長的時間都會認定是合理的範圍。
2、通知最好有書面事證,避免以後更多的問題,通知出賣人時最好用有時間戳記的方式,如存證信函、訊息、EMAIL等。
3、保固期過後還是可以主張瑕疵擔保,一般保固的期限較短約1年,但是瑕疵擔保有5年的期限;因此就算保固時間過了在期限內還是可以用瑕疵擔保來請求權利。
Tips→簽了「不動產現況說明書」就不能主張瑕疵擔保嗎?
錯了!就算簽了現況說明書還是可以主張瑕疵擔保,只要房子再賣給你的時候就存在的瑕疵就能向出賣人主張瑕疵擔保;但重點是要去證明這個瑕疵在交屋前就存在,或是因為某個交屋前的原因導致現在的屋況有問題,例如牆壁內原本有管線些微破裂,幾年後才在牆壁上出現壁癌,這也可以向出賣人請求修繕或賠償,只要請專業檢定證明這個瑕疵存在的時間點。
賣方不能跟你說這個管線不是我造成的問題,因為「出賣人要負無過失責任」只要問題存在而且被證明是交屋前的問題造成,賣方就必須處理。
保固跟你想像的不一樣
保固雖然說會修繕,但如果修好幾次都修不好怎麼辦?保固時間內提出修繕要求,但是修繕的工期完成日,超過保固時間,超過時間的服務應該誰負責付費?保固還是有很多糾紛,因為「賣方想的保固跟你想的保固可能不一樣」,最後產生爭議還是要透過民事訴訟來解決。
為了避免這種狀況,建議大家最好對保固約定做更清楚的定義,確認保固的內涵,最好直接在條約中註明,像是修繕費用誰處理、修不好應賠償多少錢等,約定的越清楚、未來越少糾紛,大家一定要注意,不要看到有保固就馬上簽約,裡面還是有很多細節。
「現況交屋」的條文要特別小心
買中古屋常常會聽到仲介說這間房子「現況交屋」;只要有誠實告知房屋現況就沒問題,有問題的是有些現況交屋的同意書會加上「買方拋棄瑕疵擔保權利」,甚至在很細的條文或附約裡加上這條,一定要小心簽合約前要看仔細有這個條文,的最好不要簽。
▼(圖/樂居提供)
→律師建議
就算是現況交屋的房子,最好在交屋後的3個月內也請專業的驗屋公司或團隊來檢驗,檢查房子有沒有瑕疵,如果有的話還是可以趕快主張自己的權益。
●避免漏水屋問題–賣房篇
如果你的房子曾經或現在有漏水問題,在賣的時候應該注意什麼事? 這邊建議大家最好的方法是「誠實告知」;修繕或不處理都可以,但是一定要清楚的告知漏水位置、範圍、原因,這樣在資訊透明的狀況下,雙方後續也比較不會有問題。不修繕會反映在價格上,常常漏水問題幾萬塊就可以解決,但不處理常常被當作議價的點,就是十幾萬的問題,得不償失。
除此之外,在法律上也是有些步驟可以更好的保障自己。
▼(圖/樂居提供)
步驟1 : 自行檢驗
在賣屋前最好檢驗屋況,瞭解漏水的位置和範圍,還能查出隱藏的問題。建議漏水處理完再賣,價格會更漂亮。
Tips→漏水處理完後可以提供保固
賣房子前,漏水處理完後,可以跟修繕的公司談保固提供給買方。例如,用保固卡的方式,由賣方提供半年內同一個地方再漏水,買方可以憑保固卡聯絡原修繕公司免費處理。對賣方來說雖然會多付一些保固成本,但是屋況更好且有保固服務,相信房子價格會賣得比漏水屋好很多,市場上也會更搶手。
步驟2:仲介合約註明
現在賣房子幾乎都直接委託仲介公司,在委託仲介時一定要告知漏水情況,就算修繕完畢也要說明,用什麼工法修繕現在狀況是什麼,最好還要附上修繕證明和報告。在委託仲介時一併提供,並且要註明仲介在銷售時一定要充分揭露這份報告,讓買方知道全部情況。
如果未來因為仲介未盡到告知義務,使得你必須要賠償買方;在和買方處理完後,相關的費用可以再去跟仲介請求賠償。
步驟3:不動產現況說明書充分告知
在不動產現況說明書內,最好在附件上放完整的漏水報告和修繕證明,盡到充分告知的義務,未來買方也比較不會因為這個問題來主張瑕疵擔保,因為合約裡面都有載明清楚相關屋況。
●本文由樂居授權轉載
(封面示意圖/pixabay)
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