【小宅優勢】購屋預算遭升息打亂低總價交易佔比大增

2022/10/18 14:28 東森新聞記者張琬聆

台灣繼2011年後再度於今年進入升息循環，購屋成本因此增加，讓不少人改從低總價的小宅產品下手。觀察六都小宅交易佔比12年來增6.5個百分點達15.5%，以台北市增幅12.4個百分點、佔比26.9%最多，蝸居趨勢越來越明顯。

說起台灣上一波升息循環，第一建經總經理謝萬雄回憶，發生在2010年第2季至2011年第2季，之後利率凍漲到2015年，且2015到2020年間多次降息，使台灣長年處於低利率時代，房價也在低利烘托下穩健成長。

房價處高水位建商壓低總價推小宅

▼央行今年已3度升息。（圖／翻攝GoogleMap)

這次升息循環則從2022年第1季開始，謝萬雄提及，與12年前相比，今年房價已處於歷史相對高水位，加上開發商興建成本提高，價格走揚的速度快，也讓開發商為了壓低總價帶，規劃產品時採「精簡化」，市場湧現許多「1+1房」、「小2房」戶型。

第一建經統計內政部不動產資訊平台資料，觀察2011年與2022年兩波升息循環的小宅交易狀況，今年上半年，全國15坪以下小宅交易佔比達15.5%，較12年前同期增加6.5個百分點，佔比最大為台北市，從2011年14.5%，增加至2022年的26.9%，居六都之冠，12年以來大增12.4個百分點。

▼台北市的小宅交易尤其明顯。（圖／第一建經提供)

謝萬雄認為，小宅在這波升息循環下，市場性大幅提升，因此交易佔比較12年前大增。除此之外，小宅交易佔比逐年拉高，還與3大因素有關，一是房價得比高，尤其以台北市最明顯，因總價預算考量，只得轉購置小宅來平衡預算。

二是人口結構改變，謝萬雄接著說，現代「不婚族」、「晚婚族」或「頂客族（為Dual Income, No Kids縮寫，意指雙薪家庭無子女）」增加，都會區功能性的小宅格局，便成為單身經濟下產物；另外還有置產型買盤支撐，由於小宅有低總價優勢，尤其精華區特別吃香，出租率、轉手率都高。

▼高雄小宅化增幅明顯。（圖／東森新聞張琬聆攝）

值得一提的是，扣除房價居高不下的首都台北，小宅佔比及增幅亞軍，都不是鄰近的新北市，反而落在中南部！其中台中佔比20.4%，增幅上高雄多了9.9個百分點，台中也多9.6個百分點，購屋小宅化的情況比新北、桃園等北部地區更明顯。

台灣房屋明誠龍勝加盟店店東馮紹清表示，2011年時中南部仍有不少地區可見1字頭房價，民眾若有購屋需求，會以3房的家庭產品為主，小宅並非主流。

不過隨著高雄近年從工業城市轉型為科技城市，馮紹清指出，迎來不少重大建設議題與就業人口，擴大住宅需求供給，加上營建成本增高，帶動整體房價上揚，皆促使民眾縮小購屋坪數，建商也鎖定市場需求多朝小宅規劃，買氣較往年熱絡，整體小宅交易比過往亮眼。

▼部分銀行不承貸套房產品，民眾務必留意。（圖／第一建經提供)

第一建經研究中心副理張菱育提醒，小宅擁有低總價、好入手的優勢，但需留意有些銀行對權狀坪數低於15坪的物件，視為不易轉手的產品，房貸成數僅有6~7成，權狀坪數10坪以下的小套房，部分銀行甚至不承貸，增加購屋財務壓力。

若購屋族因預算有限而必須買小宅產品，張菱育建議，宜優先挑選捷運周邊、具明星學區效益，或醫院產業園區周邊等，轉手性和出租率高，且銀行鑑估值也更好，部分銀行貸款成數有機會可達到7~8成。

（封面示意圖／東森新聞張琬聆攝）