品牌建商銷售還是穩！專家估「調漲機會高」 1類預售案將大增

在升息、打炒房「空軍」襲擊下，2022年房市看似「虎頭蛇尾」，但據591新建案調查，去年全台10大建商推案量達5826億元，不但較前年增加近2000億元，榜單也大洗牌，其中茂德、永信、惠宇交出年增3到4倍的成績單，一舉將麗寶、遠雄等知名建商擠出榜外，而擁有70多家子公司的寶佳機構，照例以打群架方式4度奪龍頭。

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十大建商洗牌 三家推案增3至4倍

根據591新建案統計全台推案市況，去年前10大推案建商中，寶佳、興富發、豐邑、國泰去年就在榜中，華固、永信、惠宇則是在新入榜建商，其餘為重返排行。

而就新推案量年增幅度，以惠宇營建機構的406.3%奪冠。台中起家的惠宇，除了長期深耕台中北屯14期、機廠特區，近年也將觸手延伸到新竹，特別是東區、竹北兩大高價區推出不少高價案，成功以243億元案量於去年拿下第10。

惠宇建設總經理王堅志表示，「因為案量剛好集中在2022年，又多是特別大案，才會導致成長率衝高。」像台中南區「惠宇國圖館」總銷約70億元，總戶數271戶，去年8月開賣，至今剩不到2成；同樣下半年開案的竹北「惠宇謙和2期」，每坪開價75萬元，現在也賣了6、7成，「惠宇有很多忠實粉絲，往往開案1、2個禮拜，都可以衝到6、7成銷售，3月馬上在台中十四期推出『惠宇覞山』，總銷至少30億元。」

茂德「都廳大院」 登總銷最高個案

茂德建設則以推案量年增3332%，居成長第二高，總案量排名第三大。茂德去年新案多集中在新北三重、五股等地，指標案如三重「都廳大院」，總銷高達450億元，榮登全台單一總銷最高個案，去年榜上無名，今年一口氣衝進前十。

茂德建設副總簡士亮向透露，今年預計推案量有400~500億元，其中最大案為三重碧華國中案，總銷逾200億元，預計5月取得建照、下半年公開。

對於今年房市，簡士亮認為，保守看待，但也還算樂觀，茂德在獵地上都以重劃區為主，但之後會轉趨保守，他也特別點出像是淡水、林口、青埔比較不會是主要獵地區域。他解釋，雖然這幾年青埔整體規模算漂亮，但地理環境只靠高鐵，周遭就業人口稍嫌不足，投資客比較多，茂德未來比較趨向三重、五股、新莊、板橋等地，機能、去化、來客都比較安全。

高雄在地建商永信去年一口氣推出多個指標案，推案量265億元，較前一年的66億元，成長達301.5%，躍身為前十大榜上新秀，排名第9。

這份榜單的另一名新秀「愛山林建設」，雖是建築新兵，但母公司為代銷老將「甲山林」。愛山林去年在新竹寶山更推出總銷300億元的代表作「新竹帝寶」，成功擠進第5名。

「之前都在買地，現在愛山林土地有快7萬坪，去年開始將重心轉向推自建案，今年至少就有500~600億元釋出，其中光土城一個案子就200多億元，不過公開時間未定。」愛山林董事長祝文宇透露，土城案現在已經在興建，將視市場狀況決定推出時間點。

▼愛山林董事長祝文宇看好雙北和新竹人口密集和供給不多的價格凹陷區，圖為指標案「新竹帝寶」。（圖／甲山林提供、CTWANT資料室）

「蓋出來的房子要有人住，沒人住，房價就會降，現在很多中南部建商都在賣地，因為土地太多，供給量大的地方，未來比較困難，只能求個案表現。」因此祝文宇鎖定土地稀有的雙北和新竹，同時還要考量消費者負擔程度，「北市哪裡價格不到百萬，就是買點，台灣人口集中在北部，需求量決定房價漲跌，因此看準淡水、基隆等房價凹陷區、每坪3字頭的地方推案，未來還有增值空間。」

排名第4的豐邑機構，則是少數年年穩定入榜的建商，近年除了積極開發桃竹，也不忘回防發跡地台中市，去年一口氣在北屯、西屯及南屯等蛋黃區釋出300多億量能，其中水湳特區「豐邑PARK ONE」，根據實價登錄，還創下台中歷史新高的三位數行情。

向來獵地不手軟的興富發建設，近年出手幾乎都是重量級推案，雖去年僅7案登場，但其中卻有4案總銷超過百億元，前年就名列第2，即便去年榜單經歷一波洗牌，仍穩坐亞軍。

而寶佳機構憑子公司「團體戰」輪番推案的優勢，去年以2129億元的案量，雄踞十大建商之首。根據591統計，寶佳機構子公司約有70餘家，分別以不同名字在各地區插旗推案，幾乎是有新建案的地方，就有寶佳的影子，去年指標案包括左營高鐵站周邊總銷逾百億的「世紀莊園」，新竹高鐵站所在的竹北市，也有「合新詠遇」、「寶佳奇磊」等案公開，「寶佳奇磊」開價甚至來到每坪75萬元。

▼擁有70多家子公司的寶佳機構，則是以打群架策略，4度拿下龍頭寶座，圖為寶佳機構董事長林陳海。（圖／CTWANT）

品牌建商銷售穩 調漲機會偏高

房市專家何世昌分析寶佳經營策略，在留才方面，採取各立山頭、分而治之模式，讓有能力的人才成立、管理各子公司；在採購方面，採用大軍團作戰方案統一採購、控制成本；在推案策略方面，過去是走市場派路線，購地、推案、價格變動都是快、狠、準，市場不好敢降價，市場好則全面漲價，像前年8、9月，預售屋實價登錄實施後，寶佳董事長林陳海就決定調漲。

不過他也提到，寶佳近年來確實有調整策略，第一，積極強化售後服務，讓屋主叫修更快速；第二，部份個案廚衛配置中高規格建材，與以往平民規格不同；第三，寶佳定價策略變得更大膽靈活，一改過去全平價策略，部份建案反而開出區域新高價，定價與市場脈動貼合得更緊密。

何世昌也觀察，或許是因爛尾樓議題發酵，去年下半年以來，缺乏品牌、能見度建商的案子銷售明顯趨緩，預期今年銷售成績恐怕也不太好看，而且會面臨削價爭的壓力；但品牌力強的建商，銷售狀況依然穩定，而且售價調漲的機會偏高；而低首付的建案仍相當受歡迎，預料今年市場上低首付建案會大量增加。

▼（圖／CTWANT）

 

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（封面示意圖／CTWANT）

 

 

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